房讯网讯 2013年6月19-21日，国内最具影响力的年度产业地产盛会--第五届中国产业地产发展论坛在北京汉华国际饭店盛大举行。论坛由全国工商联房地产商会、房讯网联合主办，主题为：产业地产，新型城镇化推动力。论坛邀请有思考精神和行动力的企业家、卓有成就的经济学家及富有远见的金融家，共同探讨房地产最深刻、最前沿的话题，同期举行的两场高层峰会聚焦城市综合体的困境与路径、解码新型城镇化与产业园区。聂梅生、朱中一、秦虹、刘晓光、许为平、张民耕、焦青、张春华、陈国强、郭莹辉、李战洪、陈顺、王军、黎振伟、金健、赵锦明、王东升、刘凯等业界专家、学者、大碗等300多位各界嘉宾出席了当天的论坛。以下是第五届中国产业地产发展论坛文字实录：
时间：2013年6月20日上午
地点：汉华国际酒店三层
资料图
主持人戎霞：尊敬的各位领导、各位来宾大家早上好！“接天莲叶无穷碧，映日荷花别样红”，欢迎大家在这个美丽的夏天来到北京，出席“第五届中国产业地产发展论坛”，我是主持人戎霞。请大家用热烈的掌声送给才华横溢、追求卓越的您自己！谢谢您的光临！
“中国产业地产发展论坛”是由中国领先的商用房地产网络平台——房讯网发起并联合中国最大、最具影响力的房地产行业组织之一——全联房地产商会共同主办，目前是中国产业地产行业规格最高、最权威、规模最大、影响最广的专业论坛。从2008年起，该论坛已连续成功举办了四届，是中国地产界一年一度的顶级盛事之一。论坛从中国经济发展形势着眼，聚焦产业地产行业发展进程，每年邀请房地产界、金融界及财经界、政府机构的杰出人物和领袖齐聚北京，探讨产业地产行业发展趋势、模式创新、绿色低碳、产业地产、城市综合体等行业热点，就行业发展、企业战略与成功案例等展开系列演讲和对话，找寻全新思路及广泛深入的合作机会，同时记录并见证中国产业地产历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展。
本次论坛的主题是“产业地产，新型城镇化推动力”，论坛议题集中了产业地产、产业园区、城市综合体的行业亮点、热点和难点，上午我们将聆听商会领导、顶级专家和行业大腕对于新型城镇化下产业地产政策走向与投融资环境解读；下午除了行业大腕精彩的主题演讲，我们还安排了两场圆桌对话：分别探讨房地产下半场城市综合体的生存困境及解决之道，新形势下企业独栋与产业园区的发展战略及转型之道。明天上午主办方安排了标杆项目参观考察环节，欢迎大家踊跃报名参加，详细信息请咨询我们的工作人员。
本次论坛还将通过新浪网、搜房网、人民网、和讯网、搜狐焦点网、房讯网、腾讯、新浪微博等进行全程视频直播和图文直播。
首先请允许我向大家介绍今天到场的主要领导和嘉宾，他们是：
全联房地产商会创会会长 聂梅生教授
中国房地产业协会副会长 朱中一
住建部政策研究中心主任 秦 虹女士
首创集团董事长 刘晓光
总部基地董事长 许为平
中国房地产学会副会长 北京大学教授 陈国强
盛世神州房地产投资基金 张民耕
中锐地产董事长 钱建蓉
北京科技园建设(集团)总经理 郭莹辉
全联房地产商会秘书长 钟 彬
金科股份 副总裁 李战洪
中坤投资集团有限公司总裁 焦 青
中铁建设集团房地产有限公司董事长 庄初最
城建三房地产开发有限公司董事长 陈肖然
北京北大资源地产总经理 李小波
北京天安科创置业有限公司 董事长 刘芷均女士
中国平安资产管理有限公司另类投资事业部 总经理 元 磊
世联房地产 首席技术官 黎振伟
北方华光投资发展有限公司总裁 王杰民
房讯网董事长 刘 凯
还有融科置地、五矿地产、天骥集团、北京经开、联东集团、华夏幸福基业、北科建集团、电子城股份、方兴地产、卓越地产、天朗控股、世贸股份、远洋地产、富力地产、首创置业、北辰实业、金融街控股、春光集团、北大资源、万通地产、天润置地、总部基地、万信地产等300多家全国主流房地产开发商、金融机构、顾问公司、物业公司、代理商、建材公司以及新闻媒体的来宾和朋友们。让我们对各位领导和嘉宾以及各位朋友的光临表示热烈的欢迎！
现在，我宣布第五届中国产业地产发展论坛开幕！
首先掌声有请主办方领导全联房地产商会秘书长钟彬先生致开幕辞。掌声有请。
钟彬：尊敬的各位来宾大家上午好，感谢大家百忙之中抽空参加今天的会议。作为本次活动的主办方之一，我谨代表全联房地产商会对各位的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
本次论坛的主题是“产业地产，新型产业化推动力”。作为实体经济和消费经济的重要承载体，我们认为房地产业有望通过产业地产的商业模式和新一轮的增长能力，行业发展将会迎来一个繁荣的十年。那么如何迎来下面这个繁荣的十年了，从政府角度讲，需要长效机制的改革。从行业的角度讲，我们已经明晰了房地产业是一个双轨制，保障性住房和市场经济的双轨制。同时我们也认为我们的行业拉动GDP是行业增长的主宰力，我们今天讨论行业地产的时候，也是关键的环节。作为企业如何扩局呢？至少应该四个方面。
第一，应该金融化。没有金融的地产，没有金融的可持续的产业地产是不可想象的。中国的房地产今天有很多问题，我们看到在国外房地产背后其实主要是金融导向，其实是叫地产金融，他们的核心是金融地产。
第二，地产的实体化和产业化，如果我们在产业地产上没有产业的话，我们最终的生命力是不可持续的。
第三是精细的服务化，房地产行业最终会走向两个方面，重资产的金融和轻资产的服务。
第四是广泛的国际化，政府的变革、企业的变革、行业的变革，也许会给我们整个市场带来很大的变化，从我们以前黄金十年的制度性的土地红利，变成一个商业模式优化下的产业红利，这样我们的行业会更健康、更阳光、更可持续。
最后预祝本次论坛圆满成功。也祝各位身体健康，万事如意。谢谢大家。
主持人：谢谢钟彬秘书长的精彩讲话，接下来让我们掌声有请主办方领导——房讯网董事长、论坛组委会秘书长刘凯先生致辞。
刘凯：尊敬的聂会长、朱会长、秦主任，各位领导、各位来宾：上午好！
首先论坛代表组委会，代表房讯网对大家莅临本次论坛表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
中国产业地产发展论坛源于2009年6月，已连续成功举办四届年会，由全联房地产商会、房讯网联合主办，是中国产业地产及产业园区规格最高、最权威、规模最大、影响最广的专业论坛！
作为产业地产行业一年一度的顶级盛会，论坛每年均汇集了地产界、产业界、金融界及学术界最具话语权的权威人士，围绕当年中国产业地产最新动态设定主题，对行业内各相关层次的变化做深度交流与有效探讨，并形成对当前产业地产发展的共识。每一届论坛主题都凝聚了主办方的心血与智慧，更成为每年行业中最炙手可热的话题，论坛也因此成为中国产业地产市场的风向标。
今天我们论坛的主题是"产业地产：新型城镇化推动力"。新型城镇化将是中国今后十多年里重要发展方向。城镇化进程将与产业地产发展相互促进。没有城镇化发展，产业地产的生存就会失去的空间；没有产业地产发展，城镇化的进程就会受到诸多瓶颈。因此，在中国的一二线城市，继住宅和商业地产之后，产业地产尤其是总部基地、产业园区，将成为支撑房地产业持续发展的第三极，成为新型城镇化建设的重要推动力。
另一方面，产业地产开发的问题也日益暴露。对于大多数房地产企业，尤其是初涉该领域的企业来说，产业地产既是机遇也是挑战。因此，破解产业地产运营的成功之道，势必会成为该领域的房地产企业和相关产业链条企业的当务之急。我们认为，产业地产的建设必须突破传统开发瓶颈，实现理性繁荣。
作为国内最大的商用房地产网络平台，房讯网成立十二年来，一直专注于写字楼、产业地产、城市综合体可持续发展，以及对于经济领域各个产业、各个行业、各个企业的深刻影响。所以，我们今天上午请到了聂会长、朱会长、秦主任以及刘晓光董事长、许为平董事长等业界领导嘉宾，他们将分别从宏观的、行业的、产业的、政策各个方面进行解读，为行业模式创新、可持续发展找到全新方向！同时，我们在下午安排了主题演讲和两场圆桌对话，明天上午安排了标杆项目参观考察环节，希望通过两天的会议和交流对大家有所帮助。
最后，我要再次感谢大力支持本次论坛的合作伙伴天安科创、融科智地、中铁诺德、经开股份和所有合作伙伴，感谢出席论坛的所有来宾及媒体朋友。
谢谢大家！
主持人：谢谢刘凯先生的精彩讲话。让我们再一次以热烈掌声感谢刘凯董事长这么多年对产业地产的贡献。谢谢刘凯董事长。
下面进入论坛第二部分主题演讲环节，让我们听听行业大腕对当前房地产市场的分析，对新型城镇化下产业地产的政策走向与投融资环境的解读。
首先有请全联房地产商会创会会长聂梅生教授。
聂梅生：大家上午好。非常高兴参加今天的论坛，与大家分享一下我的观点。
第一，房改的时候没有很好的研究保障房机制，造成了保障房的长期缺失，在座的很多人都清楚这个事，一直到2010年以后，双轨制才真正达成了共识。
第二，因为当时抵押贷款金融支持的事情出台了，但是没有说关于投资性、投机性的问题，这次改革贷款利率、差别化的利率才出来，原来没有差别化的利率，利用金融杠杆来获利，如果早一点考虑到，吸收发达国家的经验，采取差别化的利率，对二套房、三套房的控制，在金融方面不支持，那么怎么可能还会有那么多的炒房呢。
第三，关于招拍挂以后，基本上是挂牌以高价为王，房价调控屡屡失效，和现在土地价格的成本屡屡攀升是有关系的，所以改革促进了中国的发展，但是改革出台的措施，如果在当时设计的时候缺失了一部分，也会积累相应的问题。
今后房地产改革的主题，主要是民生、城镇化。民生我就不多讲了，关于城镇化的问题，李总理讲城镇化是我们最大历史机遇所在，这个说得非常清楚。现在考虑一个问题，城镇化和房地产有关系吗？一种说法是没有关系，而且在很多场合都说城镇化不是为了房地产，尤其在城镇化率超过50%以上的阶段，它和商品房的销售面积、销售额急剧的产生正相关的结果。
说到城镇化，我稍微花一点时间重点说。城镇化当中有三项改革必须做，如果没有这三项改革，城镇化也只是一种长期的规划性的东西，哪三项改革呢？第一就是户籍制度改革，因为现在人城镇化当中很大一部分是人的城镇化，而不是规模的城镇化。十八大提出来有序推进城镇人口全覆盖，到底需要花多长时间呢？如果不能这么说，就会造成城镇化巨大的两极分化的差距。因为没有户籍，很多基本公共服务就不能覆盖。不能覆盖就变成有户籍的和没户籍的巨大差别。我们不希望城镇化会带来更大程度的收入差距。所以户籍化改革是会做的，而且一定会做的。尤其是在有产业基地的过程当中，会有序的解决。
第二，土地供给制度的改革。这件事情也在我们商会有关部门开过研讨会，我们也提过很多次提案。可能全联房地产商会连续几年的提案都是针对土地问题、小产权问题，大家可能有印象，最初土地占房价的百分之多少是09年在“两会”上通过，从09年之后我们基本上每年都在提有关土地的提案。政府提出大幅提高征地补偿、完善土地管理制度，我觉得第一项难以做到，比如哪一个开发商去拍地，就告诉你补偿提高十倍，那他还可以放到地价里面，最后转移成房地产证的时候，一定在房价里面附加，不会是开发商承担，一定是购房者在承担。提高征地费用，要不是政府去解决这个问题，如果是买房人解决这个问题，其结果就是提高房价。所以关键是完善土地管理制度，完善土地管理制度就要刨根，宪法当中是农村土地集体所有制和城市土地国有制，这两种是并立的两种土地所有制，但是并立以后步形成一种同利、同权、同价，什么叫“并立”，就是“同”，并力并不能双轨制，只有这样子才能回归宪法的本意。因为农村土地所有者并没有自己处置土地的权利，必须转移到这当中，到最后是以招拍挂的形式出去，这一部分收益并不是我给你补偿多少，而是本来就应该是同等的权利。凡是和土改相关的会我们都参加，不管是外部的还是内部的，因为我觉得中国的房地产症结已经到了这个程度，要有这么大的力度才能解决。
第三，城镇化怎么来考虑。城镇化当中的第三个改革其实我们说的最多的是城镇化的金融改革，任何一个国家发展的标志最后都集中在城镇化率上。但是我个人认为，城镇化是经济发展的结果，并不是原因。大家考虑一下我说得对不对，它不是经济发展的原因，而是它的结果。经济发展的原因是什么呢？经济发展的动力、造血细胞是第一、第二、第三产业，城镇化在产业转型以后，新的高科技的城镇化最成功的莫过于硅谷，是因为先把硅谷的地铁、交通、基础设施做好了，然后做把产业一一放进去的吗？不是吧，先是IT产业一个一个进入总部基地，慢慢形成硅谷。到现在硅谷才开始有从硅谷到旧金山的快铁，这一两年才开始的。所以它是一个结果。而且现在确实，旧金山一带房价涨得特别快，去年就已经差不多10%，今年差不多20%的涨幅。涨得最快的就是硅谷那一带，它确实是造就了那一带的城镇化，而且房价也高，就业也上去了，形成了一个新的城镇，但是是先有IT产业的发展，然后促进了城镇化，而不是先有了城，然后再在里面造一个工业园区，再去招商，再把房子租出去，再新圈地，政府再贷款然后造园区，再做。这两个到底哪个对？到底哪个是原因，哪个是结果？我们认为首先城镇化还是要先有实体经济，一二三产业要先上去。假如城镇化当中有各种各样的农业现代化的城镇化，有卫星城的城镇化，也有产业地产的部分，我们当前城镇化临门一脚在哪里？我认为就是城镇化的金融手段，就是从间接融资到直接融资。以前我们在发展过程当中，比如四万亿的问题，现在政府投资、银行借贷、地方平台、卖地盖房这样的模式我认为在新型城镇化当中是走不通的，直接融资当中有很多很多的方法，比如说最近大家讨论的，美国恰恰在这期间出了一个关于资产证券化当中基础设施的资产证券化，这个给我启发很大。大家讨论不多，大家讨论的资产证券化基本是大家了解的这个领域，比如商业地产、写字楼等等，尤其是出租性的住宅，因为中国这类的比较少。但实际上在城镇化当中的基础设施的这部分资产的证券化如果能够起来的话，那么就全民受益，钱就有地方来了。现在美国正在做这部分。
城镇化的资金来源，我非常高兴昨天国务院常务会恰恰就说了这个事，说得我心里面特别热。说民间资本怎么流入，怎么样开放，昨天的会主要是集中在金融问题上。城镇化没有钱怎么行，如果按照原来的说法，又一个四万亿的升级版，甚至几十万亿的都有，如果是那么一个路子来钱的话，其实就是说再印票子，再发行货币，绝对是饮鸩止渴，钱从哪儿来，就得开放民间资本，从这个路子来。要谈城镇化，绝对要开放民间资本，为什么要开放民间资本呢？政府和国企、央企需要让出空间，让民间资本的血液流进来，让百姓获利。如果把民营经济关起门来，金融经济进不来，那就很难办。昨天这个会确实说明了中央政府这个问题上力度是相当大的，没有先说城镇化怎么搞，城镇化已经是研究了很长时间了，从十八大以前就开始说，十八大之后、“两会”等等都在说，但是没有先说城镇化应该怎么搞，而是先说的是金融。如果这个事情不解决，就会出很多问题。其实中国经济最危险的，最让人担心的问题不是房地产泡沫，也不是地方债务问题，而是会出现金融方面的问题。所以为什么焦点会集中在金融问题上来，这真是击中要害。老百姓不消费，没有其他东西拉动内需，就是买房子，这也是因为资金的问题。
所以三项改革，户籍制度改革、土地制度改革、金融制度改革，在城镇化的这三项改革当中当前最重要的就是金融制度改革，必须要找到钱，这个钱如果还是像原来上一次刺激经济那样子的四万亿，再加上银行的十万亿贷款，这样子是不可能的，一定会出大问题。如果再那样做，实际上是把中国上一轮四万亿以后积累的经济和金融方面的风险，已经在临界点了。如果我们在城镇化问题上还要这么做，无非是再一次加大了风险，这是非常危险的。
做这个图的时候我非常有感想，这个图是2011年到2013年的5月份两年期间的房价情况，2011年房价上涨太快了，绷不住了，就出台了一系列的调控政策，调整到2012年1月份以后，涨价的零，不涨的48，挺好。但是到了2012年1月份以后，限购这一套政策执行一年以后，它的作用力已经释放完了，如果政府在这方面没有更加有效的对于房价的控制，那么这张图的后半场就是市场的反作用力，因为房地产市场还是以市场经济为主，而且以民营经济为主的市场，真不是央企为主的产业，那么后半场也就是市场的另外一只无形的手在起作用。其中的结果我们觉得非常戏剧性，到了2013年4月份又出现了47，就是和不调一样，原来涨价的是47个，调了一个周期以后，现在涨价的又回到了67，只有两个城市持平，一个城市降价。我只说事实，前半场是政府的作用，后半场是市场的作用。这难道不值得我们深思吗？如果再没有动作的话，情况还会更糟糕。虽然涨价的城市一样，但是涨的价却不一样。
中国现在房地产房价当中有一个非常重要的推动因素，和我们低利率是有关系。在这条线底下的区间，全都是一年期的存款利率减去CPI，就是实际的存款在控制。钱越存越少，不管是企业挣来的钱，还是家庭主妇的钱，越存越少。20年当中，如果房地产是一百万的话，到20年以后会变成六百万，而存款在减少，谁不买房啊？这个事情我在世界金融论坛里讲过，低利率政策，把老百姓的钱都逼到了买房，因为钱越存越少。
另外是我们发了这么多票子，发到一百多万亿，今年已经是103万亿了。2002年我们M2是15.8，2012年是一百万亿，M2涨了5.4倍，十年我们的M2涨了5.4倍，北京房价2002年四千多，2012年两万多，也是涨了五倍多，现在到底是房价涨了还是货币涨了。一方面维持低利率，另一方面房价疯狂的涨，这怎么会不推动房地产呢，第一推动因素是什么？我可能从05、06年就说，房地产的金融属性，在国外房地产是放在类金融业，但是中国不这么说，但实际上我们每次讨论房价的涨和降都和第一驱动因素最快反应的就是银行，央行的利率要救市，从1.0、1.1马上降到0.7，很快就救起来了。所以它的金融属性，一方面是低利率，一方面又拼命的M2上涨，这两个加在一起房价怎么会不涨呢？所以说来说去还是这两个事，这是不能回避的。
最后我再讲一下中国的资本流向。百姓和企业存钱是没有错的，存到银行之后，银行把便宜的钱，就是低利率的部分，给了央企、大国企，他们拿到的钱是最便宜的钱。因为你把四万亿的银行贷款哗哗去掉了，你认为应该去什么地方？企业卖不出去东西就没有利润，没有利润房价就涨，所以归催大了地方债务和央企的一部分债务，比如铁道部，债务很高就说明没有利润。我们的第一流向的受益者就在这儿。第二流向是产能过剩，老百姓都知道钱不值钱，好歹还有一套房在那里，所以大家都去买房，其中有一个加倍驱动的因素就是土地，因为地方政府把出让金提高，钱又哗哗的流进去，所以就造成了资本泡沫化。现在第一流向、第二流向都促进了金融风险，这两个风险叠加会出现什么情况呢？城镇化现在不能推波助澜，路要走好。
资本就像我们的人体，资本和货币就是它的血液，现在有两大需要解决的问题，民营资本在民营资本里转圈，转来转去转成了高利贷。在2011、2012年的时间，非常便宜的钱流向无效，流向产生过剩，非常贵的钱当然会造成房价上升，因为钱贵，这两个之间要说按人的血液循环系统来讲是不通的，是阻滞的，必须要打通，打通之后才不会中风、才不会偏瘫。所以昨天的国务院常务会把这两个打通是最好的。第二个不通是国内外的不通，我们的货币在国外赚钱，但是有一个闸门通的是非常不对的，就是商业银行，银行全部都有外资在里面持有我们非常大的股份。昨天的会上也讲了，鼓励走出去，鼓励对外投资，造成国外会利用各种各样的手段以热钱流进，但是我们自己这边又不通。这是现在要解决的两大问题，否则未来就很困难。
长效机制一个是地根的问题，一个是银根的问题，一个是税收问题。税收的问题集中在房地产税上，我不认为房产税能解决当期的问题，它是一个长效机制，但是一定要开始建立，我非常支持关于房产税的问题。但是增税和减税要统一，尤其是在城镇化产业的板块上，要扶持企业，让企业能够生存，才能够发展。过去的10年房地产处于风口浪尖的时期，希望今后能迎来平稳的一年，谢谢大家。
主持人：感谢聂会长的精彩演讲和专业的分析。相信在座的每一位都受益匪浅。让我们再次以热烈掌声感谢聂教授，谢谢您。
接下来有请中国房地产协会副会长朱中一先生，朱会长的演讲主题是，关于产业地产与新型城镇化的协调发展。
朱中一：我想就产业地产和新型城镇化的发展问题谈一些观点。
现在我们讲产业地产和新型城镇化的概念，我感觉产业地产的概念，如果讲简单一点就是产业加地产，如果产业加地产有广义的和窄义的，广义的就是除了住宅地产以外的地产都叫产业地产，包括旅游地产、商业地产、工业地产和文化产业等等都在讲产业地产。咱们窄义的产业地产在这次会上讨论的工业园区、科技园区、总部基地、新兴产业基地等等，但是不管怎么个叫法，产业始终是主导，咱们的地产始终是个载体，定位要准确。我们是技术性的，不能太强化地产的问题，如果太强化地产的问题，弱化产业的问题，我们就会有偏差的。
新型城镇化的问题，我们协会和国务院小城镇研究中心7月13、14日已经定了在西安开一个新型城镇化和房地产产业发展的会议，规格很高，请了很多知名的专家讨论这个问题。新型城镇化是各个方面讨论的热点，明确的定义就是以人为本、让农民工转为市民、覆盖基本服务的城镇化，包括城镇的布局合理、完善功能、促进大公交协调发展的城市化等等，定义都很宽。但是有一条是根本的，由过去粗放的城镇化向提高效率和效益的城镇化转变，这一条是不会变的。
我们之所以提出这个问题，主要是咱们过去城镇化的问题不少，就目前来说，我自己讲的是三个问题，一个是土地的城镇化，一个是人口的城镇化，2000年到2010年，建成区的面积是增加了78.5%，但是常住人口的增加只有45.9%，而在常住人口里还有两亿五千万的人是没有享受公共服务的。二是在一些城镇化推进过程当中的，有一些地方确确实实是强调了咱们房地产业和基础设施的发展，跟产业的发展是重视不够的，所以这次强调了产业的支撑，我认为这也是很好的。还有一点我们现在在城镇化里头，对于绿色、低碳、生态都是不够的，一些城市病的问题越来越突出问题。我们现在一直在讲宜居城市，宜居城市看着好像越来越近，但其实是越来越远。现在强调新型城镇化是特别重要的。
第二我要讲一下在新型城镇化当中更加强调了产业的支撑，过去十几年里虽然城镇化里必须要有产业、必须要有工业、必须要有服务业，但是强调不够。这次强调的是城镇化和产业化的支撑融合，对产业园区肯定是个机遇。城镇化跟房地产肯定是正相关的，不管是对住宅地产也好，还是产业地产也好，包括商业地产、旅游地产都是正相关的关系。但是不要太夸大我们自己的行业，但是我们的作用肯定是客观存在的，我们的机遇肯定是客观存在的。产业地产确确实实给我们现在提供了一个机遇。这是第二个观点。
第二个观点，现在国家讲的新型城镇化是集约智能绿色低碳，这是中央经济工作会议讲的城镇化。这跟我们这次会议上的两个主题，不管是园区地产也好，还是城市综合体也好，都是非常切题的。因为我们的产业怎么样向集约智能绿色低碳发展，这是现在面临的很大的课题。土地建成区的面积，同比增加的是78.5%，但是人口增加的比例很小，在这种情况下，原有的资源这样利用肯定是不行的，肯定要集约。另外工业化和信息化的融合要求智能，生态和环保要求低碳和绿色。我前不久，5月下旬在台中参加一个年会，讨论的各方面的专家，观点谈得最多的基本上是这样的观点，世界各国都觉得每个城市面临着三个关系的协调平衡的问题，一个是经济要发展，一个是资源要利用好，生态环境要保护好，还有一个是民生要保障好。这三个关系，任何一个执政党也好，任何一个领头者也好，都在协调这三个关系。如果这三个关系没有协调好，始终是发展不好的。我们现在也面临这三个关系，经济发展的关系，民生的关系，资源集约和环境保护的关系。民生问题咱们现在讲的是保障房的问题，现在经济发展和生态问题，建立生态文明的社会，将来生产空间也好，生活空间也好，都要体现绿色智能、绿色低碳。讲得还多一点，但是真正推进落实的还是有限。
我到台湾去考察之后，台湾现在排的时间日程表，现在这方面的工作比我们抓得要有力的多，他们提出来，2015年以前，要有四个城市、两个县一定要变成一个生态城，除了台东以外，包括台南、新台北，还有两个岛，都要搞生态型的东西，二氧化碳的排放量要低于多少，都是有指标来规定的。我们现在还做得不够，现在我们的污染问题越来越严重了。所以集约智能绿色低碳是非常重要的。现在搞产业地产，哪些是该限制的，哪些是该发扬的，这是首先要了解的。另外如果要追求太新型的产业，有时候也是有风险的，因为新型的产业往往是在技术和市场上还不是很成熟的产业，所以就会有风险，所以度怎么把握要衡量好。
参加会议的领导我们大家都是经常见面的，大家体会都很深。要搞好产业地产，要跟客户搞好桥梁纽带作用。另外，在运营的方式上面，有的集团建立了统一的定位、统一的招商等等，他们成功的要点是规模化、专业化和品牌化，非常重视客户的需求，产业是主导的，这个一定要树立好。另外要考虑产业链上的需求，把产业链的需求了解了，把产业链上有关单位的资源整合了、协调好了，产业地产才能做好。比如中关村产业园区、亦庄产业园区、上海鄣江产业园区等等，产业园区和科技园区肯定是大专院校、科研人才比较聚集的地方，因为要办产业园区肯定要有人才。
这次会上还有一个综合体的讨论，现在综合体的讨论也很热，我自己认为综合体从聚集产业这一点，从集约利用土地这一点肯定是很好的，在综合体的开发当中要符合集约智能低碳，但是就目前来说，我们感觉到在商业地产这一块，在东北、西北等经济欠发达地区，开发量确确实实有些大，因为不管是哪一个地产，都有一个总量基本平衡、结构基本合理的问题，都有一个和当地的消费者的消费观念和消费能力相适应的问题，这些问题作为我们来说也一直在呼吁，商业都是全国的，怎么样来推动通过商业网点的规划、制定和实施来把商业网点的总量问题、路径问题规划好、实施好，这是一个很大的问题。我今天下午参加一个会，也要回报这个问题。虽然商业地产问题在我们整个规模来讲还不是很大的规模，但是现在有些地方竞争很激烈，有些企业慢慢向那个方向去了。但是现在问题很多，综合体问题也很多，商业网点问题也很多。整个产业地产涉及到的问题就更多了，如果把地产问题再放进去就更多。商业地产现在还确确实实面临着一个更现实的问题，就是电子商务发展起来以后，对咱们商业地产是个挑战，现在大家越来越体会到，综合体越盖越大、越盖越高，将来电子商务发展了那怎么办。我觉得考虑问题要全面一点，盖个房子花个三四年，将来电子商务都起来了，你怎么办？所以我们要把工业化和信息化的融合，是咱们要考虑新型城镇化的内容，同时也是商业地产必须要考虑的内容。信息化高度发展起来以后，从某种意义上，咱们的地球是变得更扁了，就又重新面临着规划的挑战了。所以商业地产一定要考虑这些问题。
我就讲到这里，谢谢大家。
主持人：感谢朱会长精彩的演讲和细致的分析，有自己非常独到的观点。接下来掌声有请住建部政策研究中心主任秦虹，秦主任的演讲主题是新型城镇化与土地利用效率。掌声有请。
秦虹：大家上午好，很高兴和大家讨论新型城镇化和产业地产发展。
我谈一下专门的和产业地产有关的问题，就是土地利用的问题。什么是新型城镇化，这个概念在去年末，国务院提出来之后，政府部门始终没有一个非常权威的解读，什么叫新型城镇化。我们是做研究的，我们认为新型城镇化之所以新，它就一定是区别于旧。新型城镇化按照国务院领导的说法，那就是着力要提高城镇化的质量，那么怎么提高城镇化的质量？我们自己研究的体会，是一个核心、六个相关方面。一个核心就是围绕着农村农业转移人口的市农化的核心，为了实现这个核心有六个相关配套方面，比如第一实现集约高效的土地利用，第二，实现城市群的科学布局。第三是城镇的发展与产业资源相适应、相结合。第四，怎么建城市呢？要实现绿色、低碳、协调的城市建设。第五，要实现以科学技术和智能化、以人为本的现代化管理理念。第六，新型城镇化必须与农业现代化同步发展，如果不快速实现农业现代化的发展，新型城镇化也会失去它的支撑力。
新型城镇化是一个大战略，方面非常多，不是一个简单的城市人口的增加和城市化率的提高的问题，还涉及到更多的大的战略。那么在这些大战略里为什么要把人的城镇化作为核心呢？我觉得跟当前城镇化的现状有很大关系。2010年中国城镇化率是49.6%，有多少人口呢？按照第六次人口普查数据是6.66亿，在这6.66亿里面有本地户口的城市居民占到57.9%，也就是58%，还有42%的人是在本地没有户口的务工、就业人员。那在42%人口里面没有本地户口的人的构成是什么呢？其中有0.7亿的人是跨城镇之间的流动务工人员，本来他是其他城镇的，到另外的城镇去工作，有0.7亿人。还有异地、外地打工的农民工，他的身份是农民，但是他在城市务工，有1.5亿人，还有0.6亿的在本省务工的农民工。占整个城镇常住人口42%的2.8亿的外来务工的人口，他们实际上没有享受到当地的基本的公共服务的覆盖和保障。由于公共服务不能给他们基本的保障，所以他们务工的收入更多的要用于他们未来的应急和自身的保险，大的限制了他的消费，比如养老保险。我们全国现在的养老统筹并没有实现，如果他跨地区流动的话，如果他本来有养老保险，但是他异地的话，只能带走自己交的部分，单位交的部分是不能带走的，所以他宁愿不要保险，要高工资。当这些没有本地户口，养老保险全国不能统筹来解决他的保险问题的时候，这些人他们要实现自我保险，自我保险付出的成本很大，就会限制他的消费。以人为核心的城镇化，首先要解决户口上排他的全覆盖的问题，但是不仅仅是户口，是因为户口后面所涵盖的以下几方面的内容，比如说城市最低生活保障为主的社会基础服务，比如他能享受到城市里公立学校子女的平等就学权，比如他能享受到当地居民养老、医疗的待遇，比如他能享受到住房保障以及49个城市的购房权，你有户口就有资格买房子。
所以进城对人来说关键是开放，开放什么呢？开放本地的城市公共福利，那么对地来说就是要挖潜，就是要挖集约和高效利用土地的潜力。中国过去改革开放30年以来，中国城镇化率、城市常住人口增长得非常快，但是比中国城镇化率增长速度更快的就是城市建设，国有土地建设面积的增长速度，把原来农村土地变成城市用地的增长速度，在1990年的时候，城镇常住人口是3亿人，到了2008年，城镇常住人口是6亿人，是整整翻了一倍。但是同期城市的建成区面积，从1.2万平方公里，增长到3.6万平方公里，当常住人口增长一倍的时候，我们城市的建成区面积增长了两倍。我们的土地增长是怎样模式的增长呢？我2008年在资料库里找到了两张图片，我们中国的一个省会城市和直辖市，在2007年和2000年相比的城市建设的状况，得出的结论是，中国的城镇化所实现的现状是城市郊区的破损化，我们城市郊区的发展是破碎、跳跃式、零散发展的空间，带来的结果就是土地增长速度很快，超过了人的增长速度，同时城市的每平方公里的人口密度半数城市处于下降的状况。和2006年相比，2010年有50%左右的城市的人口密度是下降的，大家知道城市最大的特点就是集约，特别是在中国人多地少的国家，中国城市化的发展一定要走土地集约、高效利用的发展之路，不可能走过于分散、过于扩张、过于浪费土地的发展模式，这是很难持续的。所以当我们今天在讨论城市化过程中，是不是要保护、是不是要坚持18亿亩耕地的问题的时候，其实不妨反过来更多的反思，我们过去以及现在的土地利用，你的效率有多高。实际上我们现在土地的利用效率在下降，单位平方公里的土地里面所承载的人数在下降，全国总的人口密度在下降，半数以上的城市人口密度下降很大。和2006年相比，2011年我们看到的人口密度下降的这些城市里面，不仅仅是中西部地区，中西部地区地广人稀，土地更多。但是我们看到的是东部一些发达省份，同样存在着在城市人口增长的同时，城市化率大幅度提高的同时，城市人口密度在下降，摊子铺的过大。
现在我们在讨论城镇化的时候，城市如何发展的问题，我个人认为存在很大的争论。也有很多学者在坚持，我们要学西方，要大力发展小城镇，欧洲的小城镇，舒适的、优雅的、安静的生活条件，那是我们生活的地方。但是大家知道，欧洲的城镇化率从20%到80%，经历了两百多年的时间。城镇化发展的环境大的背景是处于低能源价格时代发展起来的城镇化，那时候能源成本很低。中国的城镇化进程已经到了20世纪，我们改革开放之后才开始加快。中国的城镇化正处于高速发展的时期，而我们面临的背景是高能源价格的时代。中国在高能源价格时代，根本不可能实现像低能源价格时代那样的小城镇分散发展的城镇化的发展路子，我认为它的成本是不可持续的。再加上中国的国情就是一个人多、地少的国家，我们无法复制欧洲那些以小城镇发展为主体的城镇化发展模式，中国的城镇化发展集约、高效是必须要走的道路。那么怎么实现它的高效和集约的发展呢？首先要解决以下几个问题。
第一，必须要矫正我们过去长期二三十年来走的扭曲的土地价格，使城市周边土地低效开发利用的问题，大家都知道我们房地产土地不断的创出地王，但是我们是以极低的价格、极低的容积率换来的，如果这个问题不解决，新型城镇化就很难解决。没有产业支撑的城镇化一定是不健康和有风险的城镇化，没有产业支撑的城镇化，即使把城市建起来了，也是一个空城，对我们来说，我们是不希望有这样的效果的。那么不与产业的发展相适应的城镇化发展，这个时候在布局产业发展的时候，对产业进行布局的时候，我觉得在政策上必须要从一个大都市的角度来改进城市的土地利用往哪用，投资往哪投，要解决土地对产业的安排，还要解决原有的已经变成国有土地的再开发。这是第一个要解决的问题，就是要解决通过低价格来过渡开发的土地。
第二，土地的利用必须和交通的基础设施规划相协调，毫无例外的一个共同的规律是，越靠近市中心，城市土地的建筑容积率应该越高，越远离城市的市中心，建筑的容积率也应该越低，这是所有国家、所有城市共同的一个规律。为什么世贸被911事件炸了之后，还要盖同样更高的大楼呢？就是因为市中心的土地价格奇贵，如果不能够盖这样的楼的话，无法涵盖土地成本，所以要盖更高的楼。市中心的土地更贵，意味着市中心的容积率应该更高，远离市中心土地容积率应该降低，但是怎么降低？不是破碎化的、跳跃式的发展，而是以交通发展引导式的发展。这张图是1960年哥本哈根的规划和1994年实际建成的城市规划图。城市郊区的发展是开发走廊式的发展，它的产业布局形成了人口的集聚，带动的是高效的轨道交通以及各种功能的交通所支撑的发展。实现了在轨道交通附近的居民点容积率是高的，而远离市政交通的地方容积率是低的，是这样的土地利用和交通设施的相结合，来实现土地的高效利用。
我们还要解决的问题是一些政策性的改进和创新，我们认为政策性的改进和创新可能会带来重大的效益，比如这些政策并不是我们完善和调整现有的行政区划管理制度，完善和改进现在的土地改建开发和保护政策以及包括引导在内的各种政策，有利于大规模提高土地利用效率，提高了土地利用效率可以实现以下几个方面的效果。第一可以大幅度减少新增农业用地的开发，我们只有把现有土地利用效率大幅度提高，就可以同比例大幅度的减少新增农业用地的开发。第二，可以大幅度降低中国大都市周边地区基础设施的单位建设成本，大大减轻现在的政府财政压力以及减少债务问题。第三，可以减少居民上下班的通行时间。第四，可以大大减少能源的消耗，因为我们通行的距离更短了，能源的消耗就会减少，可以明显的减少城市的空气污染，减少大量尾气的排放。
所以如果不重视土地的高效利用，城镇化未来可能会产生无法承受的建设成本，事后的改造也是代价非常高昂。因为建筑是具有不可逆转性，我们的各种投资，不管是基础设施还是建筑，一旦建起来不可逆性非常强，所以未来的发展一定要实现高效的城镇化。
讲到土地的利用，我们的看法有这样一个观点，同今天所讨论的产业地产有什么关系呢？如果我刚才所说的我的逻辑和我们的研究被大家认可的话，就自然得出一个结论，这个结论是未来产业地产一定在中国新型城镇化中占有重要的一席之地，因为我们城市未来城镇化发展不是简单的造城，但是未来产业的发展必须要走土地高效利用的道路的时候，产业利用土地的成本会上升，同时对产业在土地上的产出和要求会更高，所以一定会强调你的投资产出率，这是产业地产发展必须要考虑的问题。
以上是我个人的一些观点，谨供大家参考，谢谢大家。
主持人：谢谢秦虹主任的精彩演讲。接下来掌声有请行业大腕中国领先的房地产综合营运商，首创集团董事长刘晓光先生，刘董事长演讲的主题是，产业地产与新型城镇化。掌声有请。
刘晓光：大家好，很高兴参加这个会。我今天的题目是“产业地产与新城镇化”的话题。我分两部分来讲，一部分讲讲我的观点，一部分讲讲我们最近一些大的实践和动作，另外我还想讲讲我的思考。
新型城镇化为什么需要产业地产呢？现在大家争论得比较激烈关于城镇化，有人讲要依靠大城市的依托，有大城市群，由大城镇带动小城镇。有人提出来以中型城镇为主，带动小城镇。还有一种观点是几万个小型的城镇，有点类似于其他国家的新城镇运动。我的观点可能还是要以中等城市带动小城镇的模型，可能更适合于中国的国情。
南美有许多国家，比如阿根廷、墨西哥城等等，人口增长很快，已经占到了全国的20%、30%，大量的人口进到城里，结果出现一个问题，农村人口涌进城市，没有足够的住房，有大量的棚户区出现。这些城市都出现了污染环境、资源枯竭、犯罪率很高的情况。我们到了巴西，想进棚户区，不敢进，他们跟我说警察也不敢进。所以城市和区域的规划实际上是有某种极限点的，在这种极限点下，我们集约所带来的高效率，随之而来的资源负担是很重要的，资源如果不堪重负，就承受不了，这里有一个边际效益、边际理论的问题。城镇化的目标应该是使每一个城市适度集中、适度集约，美国的城市就是这样的例子。美国虽然有很多像纽约这样特别大的城市，但是更多是以某种生产要素为基础的中型城市。纽约即使是一个大城市，它也是分散了很多小的城镇的区块。
十七大提出的一些城镇化的发展理念，在十八大做也了完善。实际上城乡统筹集约土地，以大带小的原则，来带动中国城镇化的发展。中国的城镇化率名以上是50%，实际上是30%多左右，因为很多人还没有市民化，他们的户口还解决不了。
那么产业地产在小城镇建设中的作用应该是什么样的作用呢？最重要的是要缩小城乡之间、区域之间的差距，减少人口流动的压力。因为流动的动机无非来源于工作机会、社会福利以及生活水平等等，如果我们的产业地产着眼点在着力于发现乡村区域或者城镇周边第二、第三产业的先天优势，来进行合理的构造，可能会好得多。
那么如何实现产业地产小城镇化的成功运作呢？我想了想可能要因地制宜，要有一个清晰的战略，这里表现的一种方式是所谓的产业园区的构建，这跟小城镇化有很大的关系。产业园区在有限的土地资源中，实现园区产业链的高效运营，来提升产业地产的价值，这是一个很关键的问题。这就涉及到有什么样的产业构造，有什么样的产业构造的人员，目前我们在尝试着法国一个产业园区的设计和开发，它不仅仅是一个地产，有商业地产，有住宅，还有大批的研发、加工、设计的工业性的、研发性的设施。我们在做这个之前，还是进行了认真的定位。
另外一个问题要考虑的就是产业地产它是致力于在一个大的城市综合体中，产业地产综合配套包括教育地产、养老地产、商业地产、旅游地产、医疗地产等等，还包含着很多宜居的房子。因为这样做才能使我们城市化的过程中，使我们的产业能够循环，就业能够安排，我们的产业能够起到综合的配套作用。
关于下一步中国的城镇化问题，今天可能讨论不了的，因为它很复杂，涉及到将来建筑形态的平衡，关于人的权利的平衡，关于人的文化的平衡，关于其他的一系列的平衡问题。所以我就不展开讲关于中国的城镇化问题了。我想讲一讲可能我们要做城镇化中的产业地产，有几个问题需要关注。
第一是我们在进行小城镇建设过程中的模式的可复制性，这是我们关心的问题，因为可复制性将来在投资的过程中会出现效率低、亏损的问题。比如我们运作的住宅加奥特莱斯的模式，是否可以复制。我们最近建的昆山锦西的旅游地产，还有将来的昆明的一个项目，文化旅游地产，都跟标准化、可复制有关系。
第二是要确定合适的规模，因为将来小城镇建设很可能是以中等城市带动小城镇的群，最优的规模是效益问题，最佳的产业配置问题，也就是说并不是越大越好，也并不是产业越多越好。在这个过程当中，我们做了很多实践，我想用一些案例来把关于小城镇建设和产业地产的问题简单的探讨一下。
最近我们在小城镇建设上和城镇化的投资上做了很多工作，也作为一个很重要的战略来考虑。因为我的想法，可能未来的20年是地产发展的主战场，并不是大家说的没有人去投资的概念。而且我更感觉到，如果把中等城市带动中小城镇的发展作为一个模型，可能是比较现实的模型。另外我们也发现，它将会衍生出很多很多这样的机会。
我们最近做了几个大的案例跟大家介绍一下。一个是北京市的小城镇改造的问题。我们先设置了一个30亿的资金，有政府引导的资金，有首创的资金，现在起步的一个是房山的长沟，一个是大兴，我们算是一下一级开发就需要几十个亿。这种小的城镇怎么改造，一级开发做完了，农民还有上楼的问题，还有产业构造的问题，还有产业形成的问题等等。这都是我们必须要面对的很现实的问题，如果做不好几十亿投进去就要赔钱，做起来很艰难。我问了麦当劳，说一个点让我去我肯定不去，如果几十个点统一构造，我可能就会去。所以我们现在从一级开发、产业构造、就业安排、税收的安排，以及未来的城镇化都在系统的设置，这是我们在做的一个事。
第二个事，锦西古镇，它既是一个旅游地产项目，也是一个商业住宅融为一体的项目，又是一个新型小城镇的概念。锦西镇现在很小，是一个美丽的湖，有一万亩的土地，还有几万亩的水面，我们要把商业都规划起来，要把半岛上宜居的住宅都规划起来，这是一个很美丽的地方。大概需要300个亿。这个投完之后，一方面我们追求的是效率，商业、旅游的效率、住宅的效率，一方面是我们追求它做一个新型的加以保护的小城镇，房子很好卖，我们拿出来180套，很快就卖光了，有很多人一下子买两套、三套，因为那个地方没有限购。我们就是要把产业地产的因素和价值都搞明白，除了一般的商业、旅游、文化、娱乐的符号之外，我们还要有别的规划。
还有一个案例是我们现在正在做的，首创和中信两家合资，做文化旅游环昆明的项目，这个项目也会衍生出一些新型的以旅游产业为核心、为代表的城镇，第一个项目会有大概两三万的土地面积，为此我去了美国的奥兰多考察，我们要打造成立足于中国面向亚洲的项目，这里还存在着若干个大型旅游项目，包含着旅游主题公园，包含着养老，包含着现代商业的项目，甚至于包含着博物馆业，这个项目做成之后，所形成的新型城镇一定是有产业支撑的。
另外我们还在构造首创天津的未来就业城，将近60平方公里的面积，这也是一个新城镇的概念。现在从产业设计上我们大概已经运作了两年的时间，但是还要进行更加深入的研究。要体现未来、体现智慧，最重要的是怎么能把人留住，怎么能形成就业的循环，这个城市是有未来的概念，这又涉及到中国的新型城镇化的问题。在这之前我们做过了一些实验，比如海口新城等等，但是我想在做中国城镇化新城镇的过程中，离不开产业定位的问题，离不开产业构造的问题，如果我们只是大面积的建设住宅，将来就是一个死城，但是如果我们只做产业，不做住宅，将来也很难做成。所以我们要在前期就把清晰的规划、定位、构造做好。
我最后讲一段思想上的问题。中国的城镇化是一个硬系统，我在思考软的系统，你建了很多商业、物业、旅游、医疗等体系，如果没有一个好的软的系统就会有问题，所以我在思考用什么样的方式来把优秀的思想、技术、方法融合进去，在假造小城市的同时，构造我们的新社区、新系统，使我们新构造的这些城镇化的点能够在软的方面有一个很好的结合。不然的话，建了那么多小城镇，假如没有人去，或者没有就业、没有很好的产业，那将来我们给子孙万代留下的就是一片水泥垃圾，所以必须规划好。
谢谢大家。
主持人：感谢刘晓光董事长的精彩演讲。接下来让我们掌声有请被誉为总部基地之父、总部基地董事长许为平先生演讲，掌声有请。
许为平：尊敬的各位朋友大家好。关于产业地产如何推动城镇化建设，我想跟大家谈谈我不成熟的思考，也跟大家探讨。
城镇化建设是一个非常大的问题，也是关乎到中国未来30年甚至50年到100年的大事，我认为绝对不是一个地产的简单意义上的概念，它是一个国家层面上的布局。过去几百年实际上中国延续的是传统的城市布局模式，改革开放30年做了大量的工作，但是这30年特别是后来高速发展的20年，我们都集中在老的母城中心做事，当然这样短平快、立竿见影、拆一还三，拆掉一批旧房子，原来的建筑面积、占地面积还是原来一样大，甚至我们会按照城市新的规划，留出大量的绿地，更重要的是占天，占天不占地，事实上在某种程度上说是解决了现实的问题，不解决长远问题，甚至对长远问题造成了更大的危害。实际上现在大城市的病，我本人认为就是从这一小点引起的。
我们看到欧洲的城市街道很窄，为什么它的堵车状态没有像北京、上海、广州等等中国的普遍性的大城市那么严重，那是因为它在严格控制着这个城市规划布局当中的一个极其重要的要素，就是容积率。看似容积率很简单，实际上关乎着这个城市的布局。我想30年是成功了，中国成为第二大经济强国，成功了，但是代价巨大。现在要缓解北京市，如何去缓解？事实上新的CBD中心区，综合地块又高价拍出去，我相信比原来的容积率不知大多少倍，如果不大如何又实现资金平衡呢？平衡不了。平衡不了资金，只有向空中发展。大家想一想我们的高架桥最多是翻一倍，我们建三层的高架桥，也就翻两倍。我们还能翻出多少呢？但是我们的城市由于一个容积率的指标，对人的密度、车辆的密度是巨大的增加，所以根本跟不上，交通根本无法缓解这些内在的因素。这个问题是我们30年留下来的，现在确实谈到城镇化，我想另一个矛盾又凸显了，那就是农民大量的在进城，几个亿的农民都要进城，城市本身就无法承载，我们如何解决这部分的矛盾呢？所以中央提出城镇化建设，希望就地解决农民，你别进来，我把农村给你改造成城市，或者改造成城镇，当然很好，但是我认为这里边确实不是建一个北京市周围说我们通过开发商建五个新城镇、十个新城镇、二十个新城镇，都是标志性的，很漂亮，很好。不够，关键是什么呢？这个城镇化真实的动机是要解决三亿甚至五亿人口的迁徙问题，我们每年的世界最大的人口迁徙就是中国，每年所谓的春运，多少亿人在运动，在一个月之内。比马赛马拉的角马规模大多了，角马有这么多吗？没有，角马的迁徙是自然界的动物迁徙，我们现在人类也要面临自然界的巨大迁徙，每年一个月，这其中涉及到三五个亿，因为这三五个亿的人居无定所，他们没有固定的、最合适的聚居地，所以他们要迁徙，这就说明城镇化已经势在必行了。
我想再谈后面的问题，城镇化怎么落地，现在我们在倡导中国梦，中国梦要复兴，不仅是少数人要复兴，也不是20%的人复兴，是几乎要全民的人都要复兴。城镇化显然是中国梦一个非常重要的承载，所以这是一个大事。国家提中国梦，国务院提的是城镇化。但是大家想到没有，这五六个亿或者三五个亿的城镇化，解决的是最普通的基层，他们不是有钱人，所以城镇化的真正意义上的规模化的城镇化开发，资金如何来？谁来做投资人？如果依靠政府做投资，政府的财政肯定不行。政府盖经济适用房都来不及，经济适用房是解决城市的弱势群体，最底层的住宅问题。我们现在城镇化是要解决农民的基础问题，而这个农民是要他提高品质，减少对大城市的压力，不减少不行，迁徙年年都有。这个层面的提升又如何来解决投资的问题呢？我想这是值得我们思考的一个问题。也就是说相对不是给富人盖房，准确的说是给穷人盖房，规模又这么大，怎么挣钱，你挣农民的钱好挣吗？不好挣，显然农民是需要扶持的，他虽然农村有地，但是需要扶持。所以这个问题要解决。
如果这个瓶颈不解决，城镇化建设不是今天才提，十七大已经提出来了，整整五年多了，为何城镇化还是这么步履艰难。虽然都知道这里边有金子，这个可以分到很的红利，但是这个红利怎么产生先要解决，来源是什么，我觉得这里边有一个巨大的差异化问题。城镇化要为有钱人去做，把没钱人要解决的迁徙问题，或者是进入城市的农民解决到城市的边缘来，我们要置换一下。这样的话，有钱人要去进入城镇就一定有人来投资，大家都抢着去投资。这个问题不解决好，我认为城镇化很难落地。这是我本人一点粗浅的观点。你投资的目标和动机是给谁，如果要解决三五亿农民住在城镇化，要注意西方的城镇是最有钱人在住的，而我们现在中国要做的城镇化是给没钱人住的，这谁做得起来呢？哪来的钱呢？现在各个基金公司有的是钱，几十万亿的钱也都在，但是钱是追着有钱的地方去投的，没有说钱去追着没钱的地方去，那是做慈善。城市的经济适用房已经是很艰苦了，所以我觉得要想办法置换，这个置换的权力在中央、在国家。哪天把这个解决好了，那么我想中国的城镇化就应运而生，自然就发展了，不需要推动，市场自然有力量。
我们现在也在做城镇化，但是我们的城镇化解决不了国家层面想要达到的城镇化的目的，我们实际上还停留在房地产的城镇化，通过开发商去建一片城镇化式的非常漂亮的超大型的住宅区，实际上它也是城镇，但是不具备普遍性的意义，因为实际上大量的农民还是不进去。让富人到城镇去，没钱人到大城市边缘，有钱的可以离开十公里、二十公里没有问题。这是我的观点。城镇化太大了，现在要注意城市很需要这些农民来打工，他们离开了，城市就空了，没有人服务了。但是这些服务的人员在城市中心肯定是不可能解决住房的，那么怎么来解决？把他城镇化，但是谁去帮他们去投资城镇化。而事实上生态环境好的就在城镇化，能够有这个空间。所以到了西方、到了欧洲、到了英国，刘总对英国非常熟悉，研究了20年，最值钱的房子不是在市中心，当然白金汉宫旁边的房子也很值钱，但是那是会所，还有人家不卖的，留给流动人员、出差的，还有为跨国公司打工的人，住在这旁边。有钱人坐地铁坐50分钟到一小时车程，还有火车，没问题，有钱人都住在郊区，上班是没有问题的。但是没钱人要这样去做那就麻烦了。谢谢大家。
主持人：感谢许总的精彩演讲。许总说了，中国的城镇化是个大事，我真的比较有感慨，我不是很懂专业，但是在这里我特别想代表广大的老百姓说一句话，我们习主席也一直在说中国梦，我真的觉得我们实现中国梦、实现中国的城镇化、实现老百姓的幸福需要在座的专家，真心的谢谢你们。
接下来让我们掌声有请行业著名的专家、学者北京大学教授、中国房地产学会副会长陈国强先生为大家演讲。
陈国强：很高兴在这里和大家交流关于产业地产的思考。
第一个问题，我们如何看待、如何理解新型城镇化的新意、新思维、新要求。首先我们从城镇化的模式来看，十八大以来对于新型城镇化已经有很多很深入的讨论，我们可以看到新城镇化所强调的是四化同步，强调多渠道、多模式的模式，强调城乡统筹、强调公共服务的均等化，要走可持续的城镇化的道路。很显然，这个要求和过去我们已经走过几十年的城镇化模式、路径有很多差别。
如果在城镇化的内涵上做点比较，我们可以看到，刚才好几位嘉宾都提到，过去的城镇化突出了土地的城镇化，突出了城市形态的城镇化，土地的城镇化远远快于人口的城镇化，未来新的城镇化要强调以人为本，要回到以人为核心，要实现产业结构、就业方式、人居环境包括社会保障等等一系列由过去的乡到现在的城的根本转变，特别是要解决非户籍人口农民到市民的身份的根本型转变，这个在城镇化和城市化的内涵上面的新思维、新要求有这么一些具体的强调。
在城镇化的质量方面，这个问题过去大家有很多共识，既有的城镇化有很多的弊端，所以很多人把我们过去已经走过的路称为半城市化、被城市化、伪城市化，像北京、上海大城市病已经非常多了。未来的新型城镇化要强调提升城镇化的质量、城镇化的水平，特别要逐步实现城镇基本的公共服务、常住人口的全覆盖，而不只是覆盖于户籍人口，这是和过去非常基本的差别。
在城镇化的速度上，无论是和欧美国家相比，还是我们亚洲的其他一些城市的发展，我们国家的城市化速度是超常规的。以过去十年来看，过去十年我们的城市化率年均增长1.3个百分点，意味着每年城市人口增加2000多万。我们观察了一下美国、日本等其他国家他们城市化的进程合速度，跟我们国家相比，差太远了。未来我们新城镇化强调的是要走一条积极稳妥的城镇化路，要增强城镇的综合承载能力，不光是要建房子，不光要不断开发新区，同时要提高综合的承载能力，要有序的推进农业人口的非农化、市民化，所以在城市化的速度上和过去相比，显然有不同的追求，速度可以慢点，但是一定要提高城市的综合承载能力。
在城市化重心上，过去的城市化是以东部沿海等特大城市为中心，特别是一线、二线城市，它的主战场集中在东部区域，北上广深是代表。未来的城镇化重心会逐步下沉，首先是朝向中西部区域，向三线、四线，向中等城市以及中小城镇，未来的城市结构要更强调城市的协调发展、多层次发展，无论是城市群还是大中小城市合理的梯次分布，所以协调发展是我们未来的一个重要目标，所以城市重心的主战场会以我们今天的北上广深向中西部区域转移。
在城市化的增长的模式上，新城市化和过去我们已经走过的旧的城市化相比，过去我们有比较清晰的了解，比较注重规模的扩张，忽略内涵的增长，注重城市建成区的规模，忽略城市人口的聚集，所以城市化滞后于工业化，人口的城市化滞后于土地的城市化，所以未来的新城市化强调的是要通过综合配套改革来有序的、稳妥的实现人口的转移，特别提出要把生态文明建设的理念贯穿于城市化建设的整个过程当中。在推动方式上，新城市化和过去相比，过去我们普遍看到的是很多摊大饼的模式、粗放的模式，把城市华理解为房地产的开发过程。未来的城镇化显然跟过去简单的人口比例增加以及城市面积、区域的扩大有很大的差别，要强调产业支撑、强调社会保障、强调生活方式、消费方式等等，一系列深层次的变化。
我们如果从城市化和房地产的关系来观察，同样可以看到其中一系列本质的变化。两者的关系，应该说过去的城市化很大程度上是以房地产作为动力引擎，未来的新城市化房地产在其中扮演什么样的角色？我想更多的是基础配套的角色。在城市化的内涵上，刚才我们提到了土地的城市化，空间的城市化，空间的扩展，未来要更多的强调融合，更多的强调产业。过去城市化主要抓手，房地产的主要抓手在房，特别是住房，未来房地产当中，我觉得核心或者主要抓手是在产，就是产业和就业上。在载体的选择上，过去是住房为主，未来是要依托产业，如果我们没有产业的依托，那么鄂尔多斯的鬼城现象仍然会出现。还有房地产在产业当中扮演的功能，过去更多的是强调当期的GDP和税收，未来会更多侧重于、关注于它的持续就业和税收。在互动模式上，过去既然住房是主要的抓手和主要的载体，以销售为主，短平快，这是我们过去所追求的。未来如果强调产业依托，强调人口的城市化，要强调运营、强调慢但是长的轨道。在房地产和城镇化的相互定位上，过去我们会看到房地产在其中是扮演红利的分享者，未来的城镇化产业地产或者房地产在其中扮演红利的创造者的角色，这是我们从新旧两种不同的城镇化对比当中，来理解和把握新城镇化的新思维或者新要求。
第二个问题，新城镇化下对地产来说所蕴含的机遇和挑战，这个问题我们业界讨论比较多，探讨比较多的是它的机遇因素或者红利因素，我想这里重点围绕新城镇化对于房地产而言，所带来的挑战性的因素。这个方面我们可以感受到新城镇化的重大机遇面前，同时也带来了一系列的变数或者一系列的改变，首先是宏观政策环境变了，房地产的产业定位，在国民经济当中对房地产的功能定位，和过去黄金十年相比，有重大的变化。房地产的增长动力和过去相比变化大家已经看到了，土地财政的模式，过去是支撑城镇化非常核心的要素，未来如何降低过度依赖土地财政，可能时间还会比较长。无论是市场的需求，未来城镇化的速度，刚才我们提到的新城镇化和过去相比，肯定不会追求过高的速度。包括经济增长的模式，经济增长的速度，和过去相比，过去经济增长4 2的模式，肯定会被8 4或者7 4的模式所替代。第三是行业游戏规则跟过去相比有明显重大的变化，特别是住房市场的属性、未来的需求主体、未来的市场格局以及供应的结构、市场的结构都会发生根本性的变化。第四就是更重要的是我们地方政府对房地产的需求变了，这种变化首先表现在更多的强调产业带动，更多的突出城市运营，强调泛地产开发或者复合形式的开发，而不是简单的住宅开发模式。由此我们可以来理解，新城镇化在面对重大机遇的同时，对房地产行业所带来的一系列的挑战性的因素。
对住宅行业和非住宅行业，带来的机遇到底哪一个会获益更多，如果我们把产业地产做广义的理解，前面朱会长对产业地产有一个很好的界定，我也倾向于以他所说的广义的范畴。我们看到以万科为代表的住宅模式，大家现在都有共识和判断，黄金十年我们已经挥别了，当然未来还有白银时代，有人说十年，有人说三十年。相信和过去相比，住宅产业面临的机遇、面临的发展环境，非住宅的无论是商业地产还是旅游地产，这些新的复合形态的产业地产的模式，未来会迎来方兴未艾或者更多的发展机会，也会有更多的增长空间。谢谢大家。
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