??进入6月淡季，西区楼市势头依旧止不住。据不完全统计，6月份西区有近20楼盘涨价。部分项目涨价幅度甚至达到千元。在楼市整体处于借政策红利消化库存的情况下，西区楼市依旧上涨，背后的原因是什么？进入三季度后，西区楼市是否还将上涨？
政策红利
楼市政策影响大环境 独享特定规划红利
业内人士认为，西区房价上涨，首先自然是政策利好推动。楼市政策是显而易见的原因。“2014年西区楼市整体上不是太好，因此客户一直在观望。但随着”9·30“新政，”3·30“新政及央行几次降息等利好接连出台后，2014年积压的客户群体接连入市，便促成了今年西区房价的上涨。”珠海中原营销副总监高玲飞说。
楼市政策影响的是整个大环境，特定的规划利好则是西区所独有的红利。珠海市天庆房地产开发有限公司总经理助理何淼认为，西区定位于横琴后花园，而年初金海大桥确定动工的消息更是对金湾片区的房价有直接的促进作用。“金海大桥修通后，从三灶到横琴也就是10分钟的距离。这自然会带来大部分外地人——尤其是澳门人——进行置业。”何淼说。
据了解，当前金湾不少楼盘正是以金海大桥为重要卖点进行销售。像三灶的山海一品一开盘便已卖出了11000元-12000元/㎡的均价。此外，诸如鸿泰西岸中央、旭日海岸等项目也是开盘即售价过万。
实际上，横琴利好的推动在2014年年底就已显现。2014年年底，中海以4050元/㎡楼面地价拿下金湾一地块。4050元/㎡的楼面地价也是该年西区的地王。此外，保利在2015年1月份也竞得金湾区一地块，楼面地价为3500元㎡。
客群变化
交通瓶颈逐步打破 主城区客户置业增多
最早的时候，西区的客群以本地客为主，即西区的园区高管、政府公务员、大企业职工等。但随着东西城区交通瓶颈逐步打破，加上配套逐步完善，西区也吸引了越来越多的主城区客户置业。
离主城区最近的湖心路口无疑是最为受益的板块。该片区联通金湾高速立交，与主城区的车程约25分钟。因此是西区各板块中主城区客群比例最高的区域。“湖心路片区吸引的主城区客户主要来自前山、南屏。当前华发水岸的价格已去到15000/㎡。相比之下，湖心路片区一万元，这个价差是很合理的。”高玲飞说。“当前西区的本地客当然还是最主要的客群，像湖心路片区还是占50%，但主城区客户的比重也已上升到30%左右。随着主城区新盘越来越少，所以市区客户已没太多选择，便更多地外溢到西区及坦洲置业。”
据记者统计，当前西区均价超过万元的项目也大多集中在湖心路片区。前两年当时代山湖海、保利香槟国际在售时便已是西区的价格标杆，售价从五六千一路攀升到万元。当前，片区内的五洲家园、电力家和城以及新开盘的鸿泰西岸中央等项目均已突破万元均价。
此外，由于生态宜居以及横琴后花园的定位，西区也有一定比例的外地客户。业内人士透露，像三灶这样离金海大桥最近的片区，澳门客占比达到20%。“当前在售项目价格多在11000元——12000元/㎡，而横琴楼市的价格已超过4万元/㎡。因此，西区是绝对的价值洼地。”某业内人士指出。
供应短缩
西区整体推货低迷 库存量局部不均衡
除了政策面的外因影响以外，市场的供需也在短期内对西区楼市造成了直接的影响。今年以来，西区整体推货低迷，是造成开发商接连提价的重要原因之一。
据珠海中原统计，今年前五月，西区整体推货套数仅为2120套，这其中山海一品就占了1000套。其余开发商诸如时代倾城、鸿泰西岸中央等都是小量地推了一两百套。
“去年市场库存量比较大，因此今年开发商更多是接着政策利好小量快跑地推盘。”高玲飞说。
珠海大家地产总经理陈志则指出，当前开发商推货少，一方面是因为工程节点的原因，另一方面则是对后市看好。“当前西区利好众多，因此一些楼盘有捂盘的倾向。他们想要在市场进一步上扬的时候再集中推货。”陈志说。
另外，西区的库存量局部的不均衡，也造成了价格上的分化。当前，西区已有十几个项目均价过万，但六字头、七字头的项目也不在少数。并且，有些价差较大的项目地理距离并不是很大。
“当前西区库存量其实偏向斗门，金湾区的库存量其实不大。所以均价过万的项目很多集中在金湾区。”何淼说。
珠海中原数据也显示，当前金湾区库存量为2081套，消化周期仅为6月。处于供不应求的区间。
业内展望
西区房价下半年还将上涨？
●珠海市天庆房地产开发有限公司总经理助理 何淼
近两月广州深圳已出现房价上涨的情况。从以往的规律来看，珠海楼市的涨跌会比一线城市慢半年左右。因此，9月份房价迎来上涨是很有可能的。
但是，金九银十期间金湾推货将迎来高峰。去年中海、保利拍的高价地块都预计下半年将入市，加上我们天庆·晋海岸，以及鸿泰西岸中央、旭日海岸都预计在那时推货。因此，届时会不会有一定程度的价格战，也难以预计。
●珠海大家地产总经理 陈志
当前西区开发商对后市看好，因此推货节奏都比较慢。另外，从工程节点来看，西区大量推货要等到四季度。三季度并没有太多的新盘要推出，届时西区依旧处于供不应求的状态。因此，我认为三季度西区房价依旧是上涨的。
●珠海中原地产营销副总监 高玲飞
大开发商如华发、万科、时代等都有一定的销售任务，一些项目今年的销售目标甚至是十几个亿。小开发商也许会放慢推货节奏，但大开发商还是以走量为主。三四季度，斗门主要的入市项目有招商依云水岸、时代香海彼岸等大项目。总体而言，市场会略有提升，但不会有太大的波动。
