??3月5日,李克強總理在全國兩會作了《政府工作報告》(以下簡稱《報告》),作為事關今年全國發展戰略的重要綱領性文件,《報告》中提及的不少內容都與房地產業密切相關。
??從《政府工作報告》看房地產業變化
??3月5日,李克強總理在全國兩會作了《政府工作報告》(以下簡稱《報告》),作為事關今年全國發展戰略的重要綱領性文件,《報告》中提及的不少內容都與房地產業密切相關。克而瑞研究中心研究員楊科偉、陳開朝從其中梳理了11個方面,以一窺2016年及十三五期間房地產業的發展前景。據兩位專家表示,去庫存仍將是房地產行業的重要任務,同時政府提出完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策,顯示今年房貸利息抵扣個稅政策預計會很快出臺,2016年住房消費的門檻和成本將進一步下降。
??2016年短期政策
??落實農民工進城買房政策 中長期的根本性制度性舉措將加快出臺
??解讀:從去年底政策導向看,農民工進城買房將成未來一段時期去庫存的著力點。但現有的信貸和稅費等政策基本都是著力刺激需求,治標沒治本,沒法真正刺激農民進城就近落腳城市。《報告》提出,今年要放寬城鎮落戶條件、健全“人地錢”掛鉤政策、提高居住證含量等舉措,說明農民工進城政策配套開始逐步完善,全面的制度性安排預計將加快出臺。
??“完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策”
??解讀:今年政策仍會保持寬松,稅收方面,房貸利息抵扣個稅預計會很快出臺;信貸政策方面,除落實現有的首付政策外,極有可能繼續降低首付比例,甚至到1成首付,正如央行周小川行長所言,國內家庭房貸杠桿仍有空間,與此同時,房貸利率下調(尤其是二套利率)和加快利率市場化并行,2016年住房消費的門檻和成本將進一步下降。
??“適應住房剛性需求和改善性需求,因城施策化解房地產庫存”
??解讀:當前的庫存主要由供需不匹配造成的。接下來的房地產政策預計從以下幾個方面著手:(1)庫存過高的二線和三、四線城市會大幅減少甚至暫停新增土地供應;一線和熱點二線城市將著力加大土地供應量,來平抑當前供不應求導致的價格上漲。(2)調整住宅和商辦的比例,已經出臺規劃的靈活轉性。(3)取消不符合市場實際的政策,如70/90、有條件、門檻的購房入戶等類似政策。
??“建立租購并舉的住房制度,把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍”
??解讀:今年會加大落實購買商品房用于保障房的力度。對房企而言,租賃和出售是完全不同的盈利模式。今年,政府在租賃土地出讓制度和稅費費率和征收方式上可能會有新的政策出臺,鼓勵房企盤活存量。
??“提高棚改貨幣化安置比例”
??解讀:這個也是去庫存的一個有效手段。對此,房企應該有針對性地加大剛需戶型供應。
??“房地產企業減稅、免費以降成本”
??解讀:《報告》明確指出,2016年5月1日開始,房地產業將正式全面實施營改增。“確保所有行業稅負只減不增”,這意味著房企“營改增”后帶來稅負降低。另外,“18項行政事業性收費的免征范圍,從小微企業擴大到所有企業和個人”,也將惠及房地產企業。總體看,2016年房地產企業稅費負擔將進一步下降,提高企業利潤和活力。
??“國內生產總值增長6.5%-7%”
??解讀:根據房地產開發投資對與GDP的增量關系測算,今年全國生產總值增長目標為6.5%-7%,要求房地產投資開發投資10.03萬億元左右,增速在4.5%左右。在整體去庫存的基調下,今年房地產開發投資、新開工、土地購置等指標不會有顯著提升,仍會低位徘徊。
??繼續寬松的貨幣政策
??降息、降準仍有空間
??解讀:今年廣義貨幣的預期增長目標是13%,同比增加18.1萬億元。1月新增投放2.4萬億,接下來還有15.7萬億元的新增額度,接近2015年全年水平。總體,今年的貨幣政策比去年更寬松,說明央行還有降息、降準空間。隨著流動性進一步充裕,銀行對首套2成首付和二套3成首付的積極性會上升,按揭利率優惠力度也會進一步加大。
??“十三五”期間中長期政策
??行業發展空間仍然十分巨大
??《報告》提到,“到 2020年,常住人口城鎮化率達到60%、戶籍人口城鎮化率達到45%。”
??解讀:以現有的人口增長率和常住人口城鎮化率增長目標測算,十三五期間,每年新增常住人口約1500萬人,以此測算,城鎮化率提升帶來的新增住房需求大約為12.7億平方米;另外舊城改造(包括棚戶區和城中村改造)帶來的新增住房需求大約15.7億平方米。新增需求巨大,十三五期間房地產行業仍會平穩健康發展。
??居民收入提升
??為住房消費提供堅固基礎
??《報告》提到,“實現全面建成小康社會目標,到2020年國內生產總值和城鄉居民人均收入比2010年翻一番,‘十三五’時期經濟年均增長保持在6.5%以上。”
??解讀:年均6.5%的經濟增速將為居民收入翻番提供可靠保障。根據目標,城鎮居民人口可支配收入到2020年翻一番的話,將由19109元上升到38219元,城鎮居民購買力將顯著上升,對樓市需求尤其是改善需求釋放而言,將提供一個堅實的經濟支撐。
??縮小區域、城市經濟差距
??中部城市樓市機會更大
??《報告》提到“深入推進‘一帶一路’建設,落實京津冀協同發展規劃綱要,加快長江經濟帶發展。制定實施西部大開發‘十三五’規劃,實施新一輪東北地區等老工業基地振興戰略,出臺促進中部地區崛起新十年規劃,支持東部地區在體制創新、陸海統籌等方面率先突破。促進資源型地區經濟轉型升級。”
??解讀:總體上,優化區域發展格局。在梯度上,縮小區域發展差距,縮小一二線城市的發展差距,以及區域中心城市與周邊中小城市的經濟差距。尤其是出臺促進中部地區崛起新十年規劃,將利好武漢、鄭州、合肥、南昌、太原等樓市市場。
