新浪乐居讯 5月30日，由青岛房地产经理人俱乐部主办的“大青岛 新李沧”——2013青岛房地产业发展论坛暨首届李沧购房节新闻发布会在李沧区蓝海大饭店举行。新浪乐居为您带来现场图文直播。
青岛房地产经理人俱乐部秘书长龙江
【青岛房地产经理人俱乐部秘书长龙江】：尊敬的各位领导、各位嘉宾，女士们、先生们，大家下午好。我是青岛房地产经理人俱乐部秘书长龙江，很高兴能够主持今天在青岛李村蓝海大饭店隆重举办的“大青岛新李沧”2013青岛房地产业发展论坛，能够和青岛市李沧区相关部门领导、青岛房地产企业的领导以及青岛主流媒体的朋友们，共同度过一个共话李沧美好明天的幸福时光。
“大青岛新李沧”2013青岛房地产业发展论坛，特别支持单位有： 青岛市李沧区工商业联合会
青岛市李沧区李村街道办事处
青岛市李沧区九水路街道办事处
青岛市李沧区李村街道商会
本次论坛的主办单位是：青岛房地产经理人俱乐部、李沧购房节组委会。
承办单位：青岛中兴邦策划运营有限公司。
我代表主办单位、承办单位和支持单位向今天莅临会场的各位领导、各位嘉宾表示热烈的欢迎！
出席本次论坛的主要嘉宾和领导有：
青岛房地产经理人俱乐部执行理事长、青岛市生产力学会常务副秘书长冯显泉先生
济南军区第一疗养院原政委林庆玉先生
青岛市李沧区工商业联合会副主席兼秘书长王龙绪先生
青岛市李沧区李沧街道办事处副主任周敏
青岛市李沧区李沧街道商会常务副会长赵建飞
还有青岛市著名的上市企业的开发商青岛嘉凯城房地产有限公司总经理王明军先生
青岛五月城置业有限公司董事长毕放世
下面首先由我们主办单位的领导青岛房地产经理人俱乐部的执行理事长冯显泉先生致词，掌声有请。
青岛房地产经理人俱乐部执行理事长冯显泉
【青岛房地产经理人俱乐部执行理事长冯显泉】：尊敬的济南军区第一疗养院的领导们，尊敬的李沧区工商联王主席，尊敬的各位嘉宾，业界的各位朋友，媒体界的各位朋友，大家好！
首先请允许我代表大青岛新李沧2013青岛房地产业发展论坛的主办方欢迎大家的到来！并借此机会感谢社会各界特别是青岛房地产行业对青岛房地产经理人俱乐部的一贯支持和厚爱，平台就是价值，资源就是财富，这是我于09年的时候在一次行业活动当中明确提出来的一个观点，近几年，青岛房地产经理人俱乐部为了青岛房地产行业的发展、进步，先后组织很多场不同专业、不同主题、不同规模等论坛、沙龙、讲座、报告会、座谈会、技术交流会、专家会诊以及参观考察等一系列公益性活动，得到了业界内外的一致好评，并成为我国房地产行业俱乐部组织。非常荣幸我们又得到了青岛市李沧区政府及各有关部门的大力支持，与李沧购房节组委会以及组委会承办机构青岛中兴邦策划有限公司合作共同策划组织了这一次大型的论坛活动，进一步彰显了青岛房地产经理人俱乐部一贯奉行的交流、奉献、凝聚、共赢的宗旨，这次活动之前，中国有超过四万家房地产公司，有超过六万家设计房地产、施工企业，有135家上市房地产企业，只有两家房企在孜孜不管地研究并推行住宅工业化。日前，某一线品牌房企宣布2015年全部推行住宅工业化，请注意，住宅工业化，并宣布，2013年到2015年三年期间，这一个房企工业化率将达到百分之百，这虽然只是我国房地产行业的一个字据，但是不能不引起我们房地产业界的思考和充分关注，在这里，我善意地提醒在座的各位业界朋友们，吃素地为境界，信息爆炸的时代，房地产企业和从业人士必须善于关注行业内外的瞬息万变的情况和讯息，迅速跟上数字化、信息化时代快速发展的脚步，促使你所在的企业和本人不至于被行业所淘汰。
会前我也一再思考，目前中国的房地产行业处于一种什么样的状态呢？都呈现出哪些新情况？新问题呢？未来中国的房地产行业将向何处发展？支柱产业的地位会不会发生动摇？房地产企业将面临哪些考验？应该如何应对不断发展变化的大环境，房地产经理人将如何做一个称职的乃至于优秀的置业经理人？李沧板块在大青岛房地产当中将扮演一个什么样的角色，大青岛新李沧将给我们带来哪些新的机遇和挑战等等，这些正是我们今天的论坛想要收集并试图解决的话题，不进则退，适者生存，要想有地位，必须有作为，衷心地期望青岛房地产行业以及各品牌企业能够在竞争日趋激烈市场当中得以健康的生存和发展，期望青岛的经理人都能脱颖而出，成为市场抢手的有独特价值的房地产经理人，希望大青岛新李沧不断取得令人瞩目的业绩，并为社会各界所津津乐道，感谢主题演讲和主题沙龙的各位嘉宾，给予本次论坛的全力支持，感谢李沧购房节各支持机构，各承办机构，中兴邦策划有限公司以及青岛住交会组委会，青岛人经理人俱乐部秘书处等会务组同志的辛勤工作和积极配合，感谢中南世纪城、浙江老板电器集团等赞助单位，对此次论坛的大力支持。
最后预祝大青岛新李沧2013青岛房地产业发展论坛圆满成功，谢谢！
“大青岛 新李沧”2013青岛房地产业发展论坛
【青岛房地产经理人俱乐部秘书长龙江】：感谢冯理事长精彩致辞，欢迎论坛承办单位青岛中兴邦策划运营有限公司总经理姜焕卫先生致辞。掌声有请。
【青岛中兴邦策划运营有限公司总经理姜焕卫】：尊敬的各位领导，各位嘉宾，媒体朋友们，大家好！欢迎大家在百忙之中参加本次大青岛新李沧2013青岛房地产业发展论坛暨首届李沧购房 节新闻发布会，作为本次大青岛新李沧2013青岛房地产业发展论坛暨首结李沧购房节新闻发布会的承办单位，我谨代表青岛中兴邦策划有限公司对各位领导、嘉宾媒体朋友们的到来表示热烈 的欢迎和衷心的感谢！ 本次大青岛新李沧201青岛房地产业发展论坛汇集了青岛市各大房地产企业，和业界精英以及各大媒体界的朋友们，希望本次论坛能为大家提供一个交流、沟通以及合作共赢的平台，为建设大 青岛新李沧贡献一份力量，在这里，我预祝本次大青岛新李沧2013青岛房地产业发展论坛暨首届李沧购房节新闻发布会圆满成功，谢谢大家。
【青岛房地产经理人俱乐部秘书长龙江】：谢谢姜总。我们预祝购房节今天拉开序幕之后，会有一个丰硕的成果。下面有请两岸文化传播(中国)有限公司总经理臧建庆女士致辞。
【两岸文化传播中国有限公司总经理臧建庆】：尊敬的各位领导，各位嘉宾，女士们，先生们，大家午安！很荣幸受邀来参加大青岛新李沧购房节新闻发布会的盛典，两岸文化传播有限公司 是作为一个两岸企业对接的桥梁的企业，我先简单介绍一下我们的公司，我们旗下有一个两岸商务平台，这个平台主要是经贸性的平台，我们这上面主要对接的是两岸的企业，包括台商企业 和在台湾的企业和在陆地企业的对接，大家对台湾的一些产品和对台湾的企业经营思维方式都很认可，我们公司主要把这些企业来登陆我们平台，大陆的企业和台湾企业就可以互相了解两岸 企业的动态，一些信息、一些资讯，如果可以想做对接的，可以做加盟的，可以做代理的，我们可以给大家做一个连接，做一个介绍引见。在这个平台下面，我们还有一个是作为纸媒的传播 ，我们有个两岸杂志，这个杂志也是因为有不同的途径，作为一个宣传，我们对接的主要是国内的在大陆的118家台商企业协会，山东省有15家，全国118家，也可以和大陆的台商企业做联系 ，台湾企业在这边也有像是关系企业，有些产品可以做一些供货，我们也可以来给它做对接。两岸杂志现在也是对台湾那边发售，有个国际刊号，有海青会，我们都有做链接，我们通过平台 可以把大陆的一些先进的企业传播到台湾去，让台湾企业通过这些平台对接完了以后可以看到大陆有这么些好的企业和产品，也很欢迎所有的企业能登陆到平台去，通过这个平台来宣传。 现在我们公司主要还是有一些旗下项目，给一些大的企业或者一些今天我看到很多的房地产的先辈在场，都可以做一些推广活动，今天我也看到，咱们现在李沧区的经济还有房地产业的发展 已经走在青岛市的前头了，都属于龙头了，发展这么好的地方，我们公司马上也有这个意愿组织一个台湾的美食节落户在李沧区的地段，现在就在策划中，应该很快和大家见面，到时候也欢 迎大家来到这个现场去品尝一下台湾的美食，让两岸的产业还有文化还有美食都能有近距离的来接触。到时候我们也会宣传一些像是刚才讲过的文化传播这块，包括旅游事业的传播，到时候 也会找一些台湾旅行社过来和我们做一些宣传，把台湾不管是风土人情、旅游事业和青岛这边做一些对接，希望大家到时候能过来看一下。 今天很高兴，我们看到盛会在座的嘉宾，真的李沧区不管是购房节还是房地产，做了这些活动都已经走在前头了，让我感受到李沧在蓬勃的发展，今天祝购房节新闻发布会圆满成功，购房节 在好的开端的基础上能取得更多的成绩，谢谢大家。
青岛嘉凯城房地产有限公司总经理王明军
【青岛嘉凯城房地产有限公司总经理王明军】：尊敬的各位领导，各位来宾，女士们，先生们，大家下午好！有幸受冯显泉秘书长的邀请参加今天大青岛新李沧的高峰论坛以及首届李沧购房 节新闻发布会，感到由衷的高兴，这种高兴我想有两种心态，第一因为我派出的一个小分队，刚刚从齐齐哈尔归来，我们参加了齐齐哈尔的购房节，多了一个很好的展示，也就是说，带着喜 悦回来的。回来以后，昨天回来的，今天就看到了李沧区即将举办李沧区的购房节，这是高兴的事情。刚才我给我们冯秘书长第一个报名一定要参加李沧的购房节。第二个感受我住在海边， 我现在深深地感受到青岛有一个变化，就是市区向北，生活向南，看所以我感觉到非常高兴。
接受我们冯秘书长的受邀，就今天下午对李沧的楼市做一解析，说实话我很忐忑，这个忐忑也有 两种心态，一种是嘉凯城我们运营的230万方的时代城项目，在市场当中我们的声音还不够响亮，第二种我是外地人，来青岛还不到一年的时间，对青岛的认知还不深，对李沧区楼市的变化我 也正在感受当中，所以我今天抱着学习和分享的态度，在大青岛新李沧论坛与各位畅谈李沧区发展，共创李沧区未来，感到也是心有余悸。 我的解析主要围绕着新李沧大城区的主题来展开。说到李沧区的发展，大家有深刻的切身感受，李沧区的城市发展在发生变化，道路整治在加快，环境改变在加快，配套工程在完善，李沧区 即将从一个原来的破旧村镇逐步向现代化城区迈进，而李沧楼市也在这个过程当中悄然发生着质变，众多大颚的进驻，成交量持续攀升等等，而这一切都得益于大的社会发展背景，中国的城 市化进程。作为房地产开发商，在过去三十年的发展过程，其实就是伴随着我们国家城市化发展的历程而一路走过来的，十八大及中央经济会议提出，城市化是中国现代化建设的历史任务， 也是扩大内需的最大潜力，我们国家城市化率已平均每年1.35个百分点发展，截止到2012年，我国51%城市化率与发达国家城市化率还有巨大的差异。中国城市化发展仍将任重道远，伴随着城 市化进程的快速发展，城市化对中国而言是坚定不移的主题，也是近11年中国经济增长模式选择场，城市化经济发展过程当中，房地产业以及开发商扮演什么角色呢？这是一个值得令人思考 的问题，事实上，房地产为中国的宏观经济发展作出了巨大的贡献，说到底，中国楼市的发展和改变，就是中国城市化进程的改变，受益于中国经济高速增长和城市化进程快速推进的巨大需 求，房地产业分别经历了九九年到零七年的快速发展期，08年的冰点期和09年的调控期，伴随着房地产行业的跌宕起伏，整体来看，房地产一直保持一个持续发展的趋势，更多的房地产开发 商在不断改变老百姓住房的同时也意志改变着中国的城市。嘉凯城正在将2600亩地旧村改变成开发面积230万方可以容纳近十万人口的宜居城区，今天我们回首青岛整个城市发展变化，从1957 年执行的第一各城市规划到1999年青岛新一轮城市总体规划，国务院提出再到2009年代环湾保护、拥湾发展的战略实施，青岛的城市规划和城市容量在六十年间发生翻天覆地的变化，并明确 建立了三城联东、逐代展开，主团发展的城市空间布局，激活了城市未来发展的力量之源，随着胶州湾大桥的通车，四条城市地铁线的建设和主干交通网络的日益完善，李沧依然成为连接青 岛市区黄岛、红岛、崂山的核心，更是青岛中心城区北向发展的承接，在大青岛发展战略中具有举轻若重的地位。三大板块一个是以重庆路以西客站为核心的蓝色区，重庆路以东青银高速为 中心的中央商务区，以及世园会为核心的绿色生态商品区，我觉得有有三个板块。 我们嘉凯城落户李沧，在未来城市格局发展中的优势和潜力，各品牌房企深耕李沧，目前李沧区已经吸引了知名房地产大颚20余家，仅一线标杆房企有六家，上市公司14家，其中以房地产为 主业的上市公司有八家，两百万平米以上的项目有两个，区域价值提高催生着房地产市场热度，李沧区正在创造着楼市发展的奇迹，量价齐升。从2001年每平方米6790元迅速攀升着2013年第 一季度的9178每平方米，年销售两从2001年60.5万平方米逐渐飙升着2012年的124万4千，与此同时，各楼盘的产品结构也在逐渐发生转变，市场成交项目由原来的70—90平方米刚需需求逐渐 转向90—130平方改善型居住需求，在去年下半年，有一种感受，80%都是80、90平方米以下，可以说在100平方米以上基本属于慢销、缓销，但是今年也发生一种变化，我们经常和业主对接， 他说现在李沧区买刚需的房子看起来已经不行了，价格飙升的很厉害，主要到郊区的地方去选，因为虽然远一点，但是房价相对低一点。这个说明一方面区域各个公司产品的结构在发生变化 ，另外产品的品质在发生变化，各种因素也助推了，也在很大程度上说明李沧区的社会定位，大家对李沧区的环境的认知也在发生改变。 通过以上数据我们不难看出，李沧楼市备受社会各界关注，今天李沧区翻天覆地的变化，相信在座的各位都有目共睹，李沧区楼市的变化可以用飞速来形容，说它是世纪楼市，发展最快的区 域，我觉得毫无夸张。在这样背景下，大盘扎堆，同时也造就了各楼盘之中竞争中出精品，在市场竞争方面，我也总结出了三个特点，一是各大企业非常重视产品的打造，企业发展之源，在 产品打造方面李沧区的开发商是积极的各种建筑风格，各种新型材料都成为市区房地产项目的样板，时代城项目在别墅项目打造的坡地城市别墅，建筑风格既有英式的也有法式的建筑形式， 二是项目推广的特色定位，绿城是品质大盘，万科是生态城，我们也是做一个大盘，做一个上市公司，时代城项目我们也做了很好的梳理和定位，我们定位是叫低碳社区，我们试图打造中国 230万平米低碳工业社区，三是房企都在提高各自的配套设施，比如绿城做的很好，万科也做的很好，我们在这方面就是要一座城市五种生活，我们的学校有十所，两个中学，一个小学，七所 幼儿园，养老院、商业主题街等等，大家都在打出自己鲜明的旗号，同时我们也是在下一月把百仕达的幼儿园和上海复旦大学、附中有个签约仪式。 可以说大家在三个方面乃至更多的方面都在塑造自己的市场个性，在某种程度上一方面是我们各个楼盘都在自我提升，另外一个方面在客观上我们要共同的烘托李沧区楼市，使李沧区的楼市 能够在青岛整个楼市当中占有举轻若重的地位，越来越受到我们整个青岛市的关注，我认为李沧区的也即将走向中国的李沧，青岛也已经成为世界的青岛，展望未来，我们对李沧的楼市宏观 的微观都做了简略的分析，作为一个地产商，我们都是期盼着明天，期盼着未来，我们可以展望一下李沧区未来发展当中是个什么样子，作为我来说，李沧区的明天会更美好，地铁的开通奠 定了李沧和主城区的无缝连接，李沧区打造青岛核心区域，成为青岛经济旅游商务交流的区域，世园会的举办更是李沧区形象向世界亮出的新名片，包括金水路、九水路将击打地改善李沧区 的交通环境和社会环境。一系列重大基础设施的相继启动，为李沧区迅速成长为青岛乃至半岛交通枢纽，使得物流、信息流汇集李沧，为李沧谋求发展带来更为广阔的发展空间，青岛李沧楼 市的发展，在绿色生态经济区域的打造下，未来几年李沧的楼市一定更加活跃，价格持续攀高，未来发展空间会更大。面对良好的发展机遇，作为开发商，打造优质产品，倡导健康发展，共 同把李沧楼市推向繁荣有序的发展的新势头，基于这样的责任和使命，作为嘉凯城集团进入青岛的第一个项目，我们不仅肩负着城市区域的创造和使命，更是创造了创造魅力型品质居佳的企 业责任，希望将这个项目打造成为具有城市影响力的标志性项目，但我看来开发商是城市价值区域的创立者，更是城市区域的助推者，不最好最美性价比最高的产品献给这个城市，献给这个 区域，重新定义新李沧大城区的概念。 我的演讲结束，谢谢大家。
【青岛房地产经理人俱乐部秘书长龙江】：感谢王总的精采演讲。看到一个消息，海南是国五条颁布以来唯一一个地方政府没有出细则的省份，这说明什么问题呢？可能中国的地产形式在各地会有一个变化，可能是很多企业的战略方针有变化，不管什么企业总之有一条是不能改变的，市场的一些现象包括市场中拿、投资数据能够真实反映出一个行业在国民经济的背景下的兴与衰。
今天非常荣幸地也非常地高兴请到了国内做楼盘数据非常有经验的公司，就是在我们青岛目前跟很多开发企业给政府提供数据的锐理开创信息技术有限公司，下面有请青岛房地产经理人商学院副院长、锐理开创信息技术有限公司总经理马光明演讲，希望能够把数据的分析给青岛的企业带来一个美好的市场前景。掌声有请。
现场主题演讲
【青岛锐理开创信息技术有限公司总经理马光明】：刚才王总已经从中国的宏观政策、经济以及城市规划、产品等各个层面的高度给大家分析了一下，大青岛新李沧的楼市行情，非常有幸在这里给大家青岛的楼市数据这个层面分析一下李沧的楼市，在这里抛出一个问题，蓝海李沧还是红海李沧？ 我们先看一个青岛房地产发展前景，整个青岛在中国北部城市当中，可以说是它的经济综合实力和人均可支配收入排在第三位，所有的品牌开发商把青岛作为新的战略中心之一，从青岛的市场容量上来看，青岛2012年全国商品房成交是1043万平方米，相比其他城市来看，重庆是有4千万平方米，未来要步入大都市的行列其实是有非常巨大的成长空间，另外从个个区域来看，主城区成交量近一年来是有所萎缩的，整个李沧区是成交168.68万平方米，占了整个主城区的近五成，未来主城区也就是将逐渐饱和，辅城区将会迅速发展。从价格水平来看，这是近几年青岛市 房地产市场价格的一个走势，近几年基本上维持在八千元左右，青岛的房价正式进入了八千元的时代，但是主流刚需成长要相对缓慢，一旦超过八千万，成交量可能迅速降低。八千元是一个 砍。我们再看来源看一下趋化以及存量水平，07、08年整个青岛市是存量小，趋化中等，09、11年是市场的兴奋年，这个时候成交量迅速上升，存量降低。2012年达到市场的极点，库存增加 ，市场更加成熟稳定，好的产品还是在激增。
青岛房地产各个区域各个板块的数据，这里面列举了各个区域的成交量、存量以及供销比、存销比以及价格，我们这里做了一个地图，颜色的深浅代表着各个板块的价格，我们来看一下，青 岛的市场特征非常明显，沿海一线的，颜色是暖色的，价格高，逐渐往北价格就逐渐变了，2012年一个是新都心、中央商务区以及浮山后还有李沧区，李沧的供、销、存都是表现相当高的水 平，李沧区是未来青岛市主城区最后一站。
这里就是把各类数据非常形象地在一张地图上迅速表达出来的，对整个房地产各个板块成交价、供应量、存销比可以非常直观地看得出来。李沧市场我们认为逐渐的进入了一个红海区域，李 沧区它的区位是中心概念，有交通支持，另外它的地域非常广阔，住宅容量有可持续发展的能力，第三它虽然资源非常丰富，而且有世园会的打造，位置利好，整个李沧区作为青岛主城区的 最后一站。 我们看一下李沧区近几年的供销存量的一个走势，用一个飞机启航做一个比喻，2010年，李沧区的供应量成交量还没有完全激活，这个时候作为一个飞机的助跑区，到2011年供应量激增，成 交量还是略微有些低，这个时候作为一升空期，到了2012年，可以说到了一个航行期，这个时候供应量、成交量都达到一个高度，航行期可能会在天空当中飞行的非常久，但是在航行过程当 中可能会遇到气流的影响，我们看一下，有哪些气流？一块气流供应，目前市场供应量非常强大，超过百万的项目有时代城、万科生态城等，我们预计未来三年半会有850万方的供应量，未来 的竞争将会非常剧烈。第二个气流就是价格，2010年以来李沧区的价格走势和成交量走势，一旦超过了8500这个平台，成交量降低非常明显，一旦价格低于8500这个平台，成交量迅速上来了 ，因此，我们认为，李沧区8500这个平台也是个目前的砍，未来价格空间将会有所收缩，整体还会上涨的。价格的涨幅，李沧中央居住区还有板桥新城，近两年价格都在25%以上，出现了一个 红色警报。三号气流就是客户，整个李沧区2010年是个助推期，尤其绿城一期、万科生态城一些项目，到了2013年，我们认为一个是发展期，刚需为主，升级李沧居住的品质。到2016年可能 到一个成熟期，在这个过程当中，其实市场容量是出现了一个壁垒，刚需这个时候就会遇到一个尴尬，这个阶段的价格肯定持续上涨，一旦涨到8500以上，刚需客户就可能有些犹豫。另外一 个尴尬，改善型需求容量基础是有限的，未来三年改善型需求可能选择的范围比较广，不止是李沧，可能是新市北、浮山后等等。因此，整体来说，李沧区供应量大幅加剧，价格空间未来会 有所收紧，容量出现一个壁垒，因此我们判断李沧区整体市场进入一个红海。
我们看一下李沧区有没有蓝海的机会，我们这里提出一个新产品，以正和，我们知道2006—07年是一个信息时代，所有的信息逐渐的公开透明，你在家就可以收到一些开盘短信情况等等，随 着信息时代的到来，大数据时代也正是到来，大家可能听过一个非常有意思的例子，经过数据研究美国的尿不湿和啤酒的销量是呈一定的正向关系的，通过各大卖场，各大超市的啤酒和尿不 湿的数据进行细致的分析，发现美国一般都是老爷们买尿不湿都捎带买两瓶啤酒，经过这个研究结果，好多超市大卖场可以把尿不湿和啤酒放在一起，发现啤酒的销量增长三倍，从2012年开 始，大数据的时代已经到来了因此每个我们认为房地产开发企业，都需要玩转市场数据，创造房地产产品价值的可量化的纬度。 如何可量化的纬度我们在这里做了几个案例，比如李沧区的主流产品是哪些，从最2011—13年市场数据的成交，80—90平米成交了8800多套，非常直观，八十九十是李沧区的热销区域，仅仅 是从一个纬度。还可以从其他纬度，比如说从价格率面积的交叉，价格与供应量、成交量的价差，八千到九千这个价格段80—90卖的是最火的，供应量也是最大的。成交量七千到八千，成交 量是2400多套，供应量是1000多套，这个价格段，这个面积区间供应量是明显少于成交量的，这就是我所说的数据的深度的交叉分析。 再举一个例子，这里是李沧区的一些成交排行比较靠前的项目，当然把项目名称给去掉了，这是项目名称，这是套型，面积、总套数，销售套数，首次开盘的套数，存量套数等，我们说哪类 产品哪个项目卖的好，非常直观，这两个项目是非常热销的项目，非常成功的项目，再从价格，从开盘的初期价格以及项目的累计价格来看，如果考虑产品层面，考虑议价层面，整体利润层 面，哪些产品更具有优势，显然是要通过多层次的交叉分析，另外其他的势力，比如这里是锐理的占区地图，纵向是单价，横向是面积，整个主城区这是2012年1月份到2013年5月29号一共全 青岛市33911套房间样板做成的图，这个非常明显，整个李沧区从去年以来成交的集中度非常明显，主要集中在一万左右，产品基本是110内的刚需以及120平米的首改，这是一个面积跟价格的 三点交叉分析。
另外其他的事例，如果我们做刚需产品，我们可以从地图上完全地展示出来数据，哪个板块是刚需的热销板块，哪个板块是次热销板块，从这张图上用颜色表示出它的热度，还有用数据表示 出它的成交量、供销比、存销比。 蓝海的机会，我们认为以其奇，安全创新。整个李沧区竞争将会非常激烈，我们必须有奇招，对产品不断创新，创新有风险，但是不创新会被淘汰，安全创新才是奇胜之招，比如有一个新的 产品的创新构想，可以通过问卷的设计，设计出产品来，通过市场的客户访谈进行市场验证再进行产品优化，这样才能减少落地的风险。户型的产品设计，功能使用空间的设计，户型改建地 意见的措施等等，还有价格区间的测试等等，这是对整个李沧区从市场数据上做的简要的分析。
青岛是正在步入大都市行列，青岛是各大品牌开发商战略中心之一，另外李沧区是主城区的七居区最后一站，发展完李沧区整个主城区就不再有了，李沧区区域大，规划大，市场大，未来市 场发展潜力无限，另外我们也看到，未来李沧区的竞争将会非常激烈，品牌开发商密集，价格上涨空间越来越大，客群发展遇到一定的壁垒，价格上涨，刚需就会萎缩，改善又暂时不可能快 速地导入，改善性需求状况对产品要求层次可能会高，因此，我们认为整个李沧区整体是步入一个红海。但是存在众多的局部的蓝海，谢谢大家！
主题演讲
【首届购房组委会代表、青岛中兴邦策划运营有限公司副总经理张洋】：尊敬的各位领导，各位来宾，大家下午好！
现在由我为大家作一个简单的2013青岛房地产业发展论坛暨2013李沧首届购房节的新闻发布，首先打开这张邀请函，邀请函上展示了我们一些简单地内容和提示，提醒大家，邀请函里面有一 张展位的效果图以及背面的展位的示意图，今天我们的宴会结束之后，作为承办方会有晚宴招待宴会，希望大家把名字、联系方式以及对展会的简单祝福的语句填写在展位示意图里面，我们 将以它作为抽奖，有一些惊喜送给大家。
我们的展会主要是依据与李沧的人流的最旺盛的阶段，在李沧伟大乐客城和步行街作为展会主要场地，结合青岛房地产经理人俱乐部，青岛市李沧区李沧街道商会，同时以及媒体的支持来 举行这次盛会。刚刚听了王总以及马总精准的市场定位以及精确的数据分析，我有个强烈的感觉，这届购房节应该会办得非常非常的成功，而且这个购房节举办的时间也是非常非常的合适， 定位是6月20日—6月23日，我们希望以一个整合者的姿态，为所有房地产开发商、销售商提供一个廉价、合理，同时拥有群体的广泛效应的平台。我们终端的定位目标是在推广房地产业的同 时，以李沧为基础，介绍李沧的发展，所谓大青岛新李沧，日新月异这个“新”字在现在的李沧来说是非常非常的适合以及重要，李沧的变化现在非常地快，包括城市建设、商业改革以及人 员物资的定位以及更换，现在像市北、四方一些老城区，它的老龄化的濒临的程度会越来越高，作为李沧来讲，很多市内的包括由外地入主青岛的年轻化的人群，它的占有率是在所有的区域 当中是最高的，大家说2013年房地产业还会继续走调控之路，2013年将是房地产的绝佳时机，2014年的世园会是继奥帆赛之后的影响力最强的国际盛会，打造青岛有史以来的最成功的楼盘展 示，本次大青岛新李沧2013首届购房节应运而生，我们只有两个愿望，一、把所有的有力地资源整合起来，推广出去，积极融合了大青岛新李沧的战略发展布局，主要还是在这个“新”字上 ，李沧的发展现在有点过于迅速，很多市内的人群尤其是一些平头老百姓一些可能对信息不太关注的人群没有在座的各位有这么专业的平台以及知识沟通的方向，他们通过什么来了解李沧的 发展？通过什么来更精确地了解一个新李沧，是什么概念，我们房地产业作为一个总控制，我们展会有一个主题叫做宜居幸福、魅力李沧，通过世园会的建设，李沧东部近年来的新区的发展 ，李沧正是以飞速的速度进行一个改变，改变的同时我们需要让所有人购房者、需求者旅游者让他们知道我们的李沧在整个房地产业中的定位是一个什么概念，我们更希望是一个整体性的推 广，而不是说单单某一个楼盘，某一些概念性的推广作为我们承办单位，我们希望把这届论坛做好，把这届房展做的更好，而且要把这延续下去，不断地持续发展，之所以定位为李沧购房节 而不是说一届展会，我们的目的并不是说单纯地一次地展示，我们希望以房地产综合性的超市的概念进行一个综合性的巡展，定期、定向、定位地来对区域进行展示以及推广，把我们楼盘的 基础价值通过价格、品质等各个方面的宣传做到最实际的接触。同时，我们深入跟李沧各大垢污广场进行预期合作，选择人流最多的商圈范围之内，同时以展会的数据资源作为基础，结合现 有的平台资源，深度整合了各方的媒体资源，主要以整合性的宣传推广为主，结合李沧现有的优势，大青岛新李沧，生态、商住、旅游、交通、发展快速为一体的一个推广方式，来进行展会 的定位。 同时，我们的时间设计首届的时间为2013年6月20日—6月23日，2013年第二届购房节定位为10月，第三届购房节定位为2014年5月的时间，第四届购房节定位金九月份的金九银十，我们希望把 这个项目做好做火，做的红红火火。 展品的范围结合住宅地产、高端物业、商业地产、旅游地产、商业地产、海外地产、家居艺术设计等等，这是我们的一个预期，当然现在主要以房地产综合性项目为主，同样我们的展台基本 上会延用四乘五的宽度，结合步行街的展位图，会后会有专门人员发到各位邮箱里面对它进行详细的描述。
简单介绍一下我们的单位，我们中兴邦策划运行有限公司，从事商业地产已经15年了，是山东省青岛比较专业的商业地产策划公司，包括经营企业形象策划、企业咨询管理大型活动以及房地 产公关、策划及电子商务等，我们这届购房节的新闻发布会，同样作为我们结合了其他项目，包括电子商务、公关策划的项目一次整合性的资源推广的前期的初期介绍，希望通过本届的购房 节以及新闻发布的内容，让大家对我公司有一个简单地最初期的了解，根据购房节的进度、时间以及推广程度，我们办好这届展会做好我们的承诺，将所有商圈内的资源、楼市、商品以及我 们的宣传各方面的优势整合起来，推广出去，在2013年的夏天，就在炎热的季节里让李沧的楼市以及房地产业的发展再红火一把。谢谢大家！
【青岛房地产经理人俱乐部秘书长龙江】：谢谢张总，张总讲得慷慨激昂，如果不清楚可以看一下小册子。刚才有个朋友提了一个很好的建议，以后李沧购房节不仅要在李沧展，要走出李沧 ，走到青岛，这个是个很好的建议。这样当地的开发商才能意识到，李沧那么小，大家都在李沧玩，要展必须要走出去。
下面是我们李沧比较重要的楼盘，中南置业，在青岛做了非常多的楼盘的建设，也在西海岸做了非常受注目的楼盘，现在有请中南世纪城营销总监李富强先生做一个整个中南世纪城在李沧楼 盘的介绍，掌声有请。
【青岛中南世纪城房地产投资有限公司营销总监李富强】：尊敬的各位嘉宾，各位领导，各位同行，以及今天参会的媒体朋友，我们营销总监由于临时有点事情，我代为作一个简单的回报。 实际今天关起门来都是一家人，我这个不能叫做产品推介会，产品推介会应该放在6月20号—23号去讲。
今天非常高兴，能够出席我们这个李沧区的房地产业发展论坛以及我们首届购房节的新闻发布会，我预祝我们这个购房节会取得圆满的成功！ 下面我代表中南集团大概介绍一下，有一句俗话“没有父母祝福的婚姻是不会幸福的婚姻”，如果我们中南的产品或者中南企业如果得不到同行，得不到兄弟朋友们的认可和支持，可能我们 开发和销售多多少少会是有问题的，所以今天作一个简单的汇报，使大家对中南有个比较初步的认识。 这是大家看到中国新兴城市综合运营商，公司在11年底提出的模式发展战略，可能大家第一次听到这个概念，中南提出这样的概念，可能以前知道像万达或者其他开发商都提出过类似的概念 ，下面我把我们中南情况简单地作一个介绍，使大家对这个有个更详尽的了解。
中南起步于1988年，截至去年底固定资产690亿，员工5万人，92家独立法人，上市集团。中南在行业2012年底名列中国企业500强第294位，中国上市企业第30位，中国的资本运营1999年首次 提出资本运营，2002年收购海南设计院，2006年收购北京城建地铁83%的股份合上海港生监理公司，2009年收购山东锦城钢结构有限公司65%的股份等。 目前中南业务涵盖钢结构、MPC等，住宅工业化，目前装配式的，目前在国内建筑高度50米以下的高度都可以用这个装配设备，一年的产量是两百万平方米的住宅，已经搭建了设计开发混凝土 、物业、销售代理、商业酒店于一身的专业配套，多元化的配套已经完成。 中南也热心于慈善事业，累计投入3亿元在四川、新疆、贵州、云南援建了多所学校，2010年获得中国年度十大慈善企业。 中南未来的规划，中南目前全产业链覆盖，提供一站式解决方案，我们有四大产业集团，土木集团、房地产集团、建设集团以及商业地产集团，土木集团主要是市政、桥梁、道路、公园、地 铁隧道。集团房地产开发主要从事房地产开发。 中南也确定了自己的百强战略，下面介绍我们中南的一些综合体项目，苏州有个东方之门，在这个旁边我们目前规划了中国第一高，世界第三高，总建筑面积50万方的综合体，包括七星级酒 店以及高端公寓，现在在规划设计阶段。 这是在南通的苏州地区最大的城市综合体项目，现在已经开发完成80%，总建筑面积260万方，包含住宅酒店、写字楼、高端公寓、会展中心。 这是泰安CBD项目，在泰山脚下，目前集行政、办公、商贸办公等一体的现代化城市综合体，建筑面积168万方。 这是我们在唐山有9.6平方公里的旅游地产，度假养老，这个方案是两个正在规划的方案。 接下来大概介绍一下中南在青岛，在西海岸国际海运中心，总共五百多万方，目前最先启动的就是270万平方米的产品。这个大概是270万方，北塔楼，主要是酒店和写字楼，南塔楼主要是公 寓，这个产品里头有四米七的高层，基本买一层送一层，拎包入主，所有的家用电器都是配齐的。这是我们北塔楼写字楼70—200平方米。 这是中南世纪城，这是在重庆中路，就是在石梅庵板块，180万平方米，现在正在开发二期，一期已经在年底如期交付。 中南世纪城靠近我们现在刚才说的两家龙头企业，东边是万科，西边是绿城，从刚需改善到终极置业各个层次都有，希望大家关注，今年下半年也会推向市场。 这是靠近李村河目前改造过的景色。 祝我们本次论坛以及首届购房节发布会圆满成功，谢谢！
【青岛房地产经理人俱乐部秘书长龙江】：谢谢李总。我手里有张大会的登记卡，每个人桌前都有一个，待会儿希望大家把它登记一下，两个作用，一是便于我们今天晚上晚餐的时候抽奖， 二是谁要是有意向购房节，这个便于联系。晚宴的时候就在隔壁颁奖。
还有一个推介就是品牌推介，我们知道未来青岛逐渐恢出现很多类型的机构再做一个事就是做联合采购，集体下单，一个单子下几个亿，对商家来说提前拿到定单提前完成生产计划，既节约 了成本又有一个企业发展的规划，青岛也在做，包括下一步还有一些组织要成立，我们今天是有一个品牌的配套上，浙江老板电器控股集团青岛分公司总经理沈连妹，欢迎我们沈总。老板电 器应该是目前国内做电器做的非常好，而且做的非常成功的企业。
【浙江老板电器控股集团青岛分公司总经理沈连妹】：尊敬的政府领导，还有在座的房地产业的朋友们，以及我们媒体的朋友们，今天我非常荣幸代表杭州老板电器股份有限公司在这里参加 我们的房地产论坛会，当然我今天心情非常的激动。 在这里向大家简单介绍一下我们老板企业的一些企业文化，我们刚开始进入这个跟房地产精装修做配套工程。我下面做了十个方面的合作方面的问题，先了解一下我们老板的使命。 我们老板电器已经做了34年，我们董事长推出新的理念做一个让社会尊敬的企业，我们老板电器深知作为一个企业公民的义务和职责，以人工为尽心，消费者为精力，为合作伙伴尽职，为社 会尽职为使命。从79—88年最主要开始做得是创始和积累，89—99年是崛起创新，2000—01年是老板电器的腾飞和超越，特别2011年上市之中，大家可以看一下，2010年11月23号，杭州老板 电器股份有限公司于深交所隆重上市，成为国内第一家登录资本市场高端企业，我们老板将专注于厨电领域。 在厨电行业我们老板程莉莉第一个首个有机形态厨房文化科技体验馆，显示的是我们企业的发展史以及油烟机行业的发展，看一下我们生产基地。我们老板电器的优势，有地理优势方面。技 术优势方面分产品优势，双进新技术是超50倍的低音，光效果过滤油烟，延长我们的使用寿命，我们的灶具都是有国家专利号的技术。 新油烟机的发展史，从原来7个排空量到现在18个排空量，也引领厨电行业极速吸油烟的效果。 老板厨房电器最早设计触摸感应控制领域，开创行业里触摸技术应用的先河，再看一下我们的研发力量，现在是国家级技术研发中心，有一百多位研究专家，销售的收入五个点投入研发，有 国家的研究中心，在行业内油烟机维修率是最低的。 我们老板的荣誉，这里就不细说了。 这里要讲的是一项，我们厨电行业唯一获得国内产品质量银质奖的，当时八几年的全国一共办法十块银质奖，其中那些企业到现在都已经没有了，盗版电器到现在屹立了34年。 看一下我们的份额优势，从这个统计调查信息证明这个是国家办法的，我们15年销量领先。 2012年荣获了中国房地产开发企业五百强，这个也是让房地产业比较认可的证书。 还有我们的服务优势。 2012年我们吸油烟机取得销售额第一，嵌入式灶具第一名，嵌入式吸油烟机实现了15年的销量领先。 根据今天李沧购房节的发布会，成为工程精装修渠道厨电行业的第一品牌，市场占有率超过30%，我们的企业愿景作为中国最专业、专注厨房时间最长的厨电产品作为先进厨电业的龙头企业， 对于解决厨房问题我们责无旁贷，同样期待创造房地产的业绩期待与中国房地产一起提供产品华的创造推动力，共同创造更为舒适和谐的人居环境而奋斗。 我们的服务团队经过专业的培训，保证服务的专业性、可靠性，无论是施工进程中存在的送货安装问题以及最后的工程竣工及验收过程中都会给予各项目同样的重视，让老板服务理念始终贯 穿在项目开发进程当中。现在全国有3500多个专业服务网点，为大家提供专业的服务保障。工程服务流程，分售前、售中、售后，这些我们有专业的人员。有全国的统一服务热线，95105855 ，全天24小时为大家服务。 下面就是在列大盘客户，目前跟老板电器签订的大盘客户有恒达地产、绿地集团、招商集团、绿城集团、远洋、中信还有很多，全国开发商共同选择也是一样，老板电器作为厨电行业的高端 品牌，很多高端的楼盘都是选择的老板电器，下面给大家看一些全国现在做的楼盘。 这一个是我们青岛的兴隆国际还有青岛的康大地产等，这些只是其中的代表。 预祝我们大青岛新李沧2013年青岛房地产业发展论坛圆满成功，谢谢大家！
【青岛房地产经理人俱乐部秘书长龙江】：谢谢李总。我手里有张大会的登记卡，每个人桌前都有一个，待会儿希望大家把它登记一下，两个作用，一是便于我们今天晚上晚餐的时候抽奖， 二是谁要是有意向购房节，这个便于联系。晚宴的时候就在隔壁颁奖。 还有一个推介就是品牌推介，我们知道未来青岛逐渐恢出现很多类型的机构再做一个事就是做联合采购，集体下单，一个单子下几个亿，对商家来说提前拿到定单提前完成生产计划，既节约 了成本又有一个企业发展的规划，青岛也在做，包括下一步还有一些组织要成立，我们今天是有一个品牌的配套上，浙江老板电器控股集团青岛分公司总经理沈连妹，欢迎我们沈总。老板电 器应该是目前国内做电器做的非常好，而且做的非常成功的企业。
【浙江老板电器控股集团青岛分公司总经理沈连妹】：尊敬的政府领导，还有在座的房地产业的朋友们，以及我们媒体的朋友们，今天我非常荣幸代表杭州老板电器股份有限公司在这里参加 我们的房地产论坛会，当然我今天心情非常的激动。 在这里向大家简单介绍一下我们老板企业的一些企业文化，我们刚开始进入这个跟房地产精装修做配套工程。我下面做了十个方面的合作方面的问题，先了解一下我们老板的使命。 我们老板电器已经做了34年，我们董事长推出新的理念做一个让社会尊敬的企业，我们老板电器深知作为一个企业公民的义务和职责，以人工为尽心，消费者为精力，为合作伙伴尽职，为社 会尽职为使命。从79—88年最主要开始做得是创始和积累，89—99年是崛起创新，2000—01年是老板电器的腾飞和超越，特别2011年上市之中，大家可以看一下，2010年11月23号，杭州老板 电器股份有限公司于深交所隆重上市，成为国内第一家登录资本市场高端企业，我们老板将专注于厨电领域。 在厨电行业我们老板程莉莉第一个首个有机形态厨房文化科技体验馆，显示的是我们企业的发展史以及油烟机行业的发展，看一下我们生产基地。我们老板电器的优势，有地理优势方面。技 术优势方面分产品优势，双进新技术是超50倍的低音，光效果过滤油烟，延长我们的使用寿命，我们的灶具都是有国家专利号的技术。 新油烟机的发展史，从原来7个排空量到现在18个排空量，也引领厨电行业极速吸油烟的效果。 老板厨房电器最早设计触摸感应控制领域，开创行业里触摸技术应用的先河，再看一下我们的研发力量，现在是国家级技术研发中心，有一百多位研究专家，销售的收入五个点投入研发，有 国家的研究中心，在行业内油烟机维修率是最低的。 我们老板的荣誉，这里就不细说了。 这里要讲的是一项，我们厨电行业唯一获得国内产品质量银质奖的，当时八几年的全国一共办法十块银质奖，其中那些企业到现在都已经没有了，盗版电器到现在屹立了34年。 看一下我们的份额优势，从这个统计调查信息证明这个是国家办法的，我们15年销量领先。 2012年荣获了中国房地产开发企业五百强，这个也是让房地产业比较认可的证书。 还有我们的服务优势。 2012年我们吸油烟机取得销售额第一，嵌入式灶具第一名，嵌入式吸油烟机实现了15年的销量领先。 根据今天李沧购房节的发布会，成为工程精装修渠道厨电行业的第一品牌，市场占有率超过30%，我们的企业愿景作为中国最专业、专注厨房时间最长的厨电产品作为先进厨电业的龙头企业， 对于解决厨房问题我们责无旁贷，同样期待创造房地产的业绩期待与中国房地产一起提供产品华的创造推动力，共同创造更为舒适和谐的人居环境而奋斗。 我们的服务团队经过专业的培训，保证服务的专业性、可靠性，无论是施工进程中存在的送货安装问题以及最后的工程竣工及验收过程中都会给予各项目同样的重视，让老板服务理念始终贯 穿在项目开发进程当中。现在全国有3500多个专业服务网点，为大家提供专业的服务保障。工程服务流程，分售前、售中、售后，这些我们有专业的人员。有全国的统一服务热线，95105855 ，全天24小时为大家服务。 下面就是在列大盘客户，目前跟老板电器签订的大盘客户有恒达地产、绿地集团、招商集团、绿城集团、远洋、中信还有很多，全国开发商共同选择也是一样，老板电器作为厨电行业的高端 品牌，很多高端的楼盘都是选择的老板电器，下面给大家看一些全国现在做的楼盘。 这一个是我们青岛的兴隆国际还有青岛的康大地产等，这些只是其中的代表。 预祝我们大青岛新李沧2013年青岛房地产业发展论坛圆满成功，谢谢大家！
主题沙龙
【青岛房地产经理人俱乐部秘书长龙江】：谢谢沈总。下面一个环节就是沙龙了，今天还有几个重要嘉宾，他们是： 青岛五月城置业有限公司董事长毕放世 青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长、青岛合建行营销公司总经理吴云海 青岛嘉凯城房地产有限公司总经理助理屠四星 青岛房地产经理人俱乐部副秘书长、青岛和达置业有限公司副总经理刘博 青岛万科李沧事业部 营销总监龙小玉 青岛中南世纪城房地产投资有限公司营销副总经理范东新 掌声有请以上六位上台。
今天我们论坛是有两三个小话题，第一个就是2014年对青岛的李沧是一个大年，为什么说是大年呢？2014年青岛的火车北站或者交通枢纽要启用，将成为国内的重大枢纽之一，青岛是一个终端，什么叫终端呢？这个建成以后可以换成轻轨或者地铁什么行使去到别的城市。另外就是世园会的召开，这两个大事都在李沧区，所以今天搞这个活动叫大青岛新李沧这个题目起得非常非常好，先有请吴云海总来说，因为他原来在百通做营销的推广，所以大家知道百通在青岛的李沧区做出过非常多的贡献，包括早期的商品房建设，包括在李沧区的商业的建设，有非常多的一些建树和很好的业绩，先请吴总谈谈，这三两个利好包括那么多开发企业进入李沧，这三个利好，你认为目前这个状况和未来的14年李沧会是什么样？这些东西建成以后李沧会有什么变化？
【青岛合建行营销公司总经理吴云海】：谢谢主持人，李沧区域我相对来讲比较熟悉，07年开始就一直工作在李村，那时候在百通集团，当时我们做的项目百通馨苑包括百通大厦等等，对于李沧这几年日新月异的发展我的体会是最深的，因为07年的时候，李村还是一个相对来讲比较偏僻和交通包括商业配套居住的氛围包括开盘的数量都还处于刚刚开始起步的阶段，所以那个时候我们李村的发展和定位还没有达到现在这样的高度，刚才锐理的马总都谈到了，现在李村的房子除了刚需以外，现在有很多改善型的居住也首选李村了，对整个李村来讲它的发展随着应该得到的现状。 刚才龙总提出这个话题，我觉得是两个方面来理解，第一个大青岛城市的发展，李沧区必将承担起一个非常重要的任务就是要解决大量的居住人口的区域，我们都知道青岛市市中心在几年以前还仅仅是停留在市南、市北区，这几年发展到崂山区，李沧区在整个青岛的城市发展的过程中的定位，除了它物流中枢以外，还有一个最重要的任务就是居住板块和承接未来青岛的向北发展带来的商业、商务、金融等等这些社会功能房地产开发必须要落地，承接这么重要的任务。李沧区我们看到火车北站，火车北站最重要的意义不仅仅是火车站从一个交通不便利和人口很密集的市南区搬到人口密度低的李沧区，不是这么简单，将是把这个城市的中心往北延伸，释放的信号就是将来整个李沧区的发展，要从不被重视或者被市场边缘化的区域，将要提升到青岛市最重要的区域。它要解决交通、商业、商贸、居住这么几大功能，而且从我们现在的数据来看，李沧区向市场释放的供应量也是最多的。 第二就是关于世园会，我个人是这么理解的，世园会作为世界性的园艺博览会能够放在青岛，也是青岛这个城市逐渐国际化的一个象征，它是逐渐被国际接受、认可和喜欢，为什么把它放在李沧区？说明李沧区具有非常良好的生态环境，这个良好的生态环境必将成为青岛市一个新的景观和生态的城市的肺，在世园会周边必将会很快成为青岛市又一个新的高尚住宅区和高尚办公区，所以在世园会周边我们可以看到很多大盘包括很多低密度的住宅，都陆陆续续地推出来，这个发展来讲，我相信，我个人感觉再过两三年，世园板块将会成为青岛市一个新的高尚和高档的居住板块，必将为整个李沧区住宅的定位提升到新的高度。我就说这么多，谢谢。
【青岛房地产经理人俱乐部秘书长龙江】：谢谢吴总，我们知道李沧板块有几个大盘，在几个区域，比方说重庆路板块，因为重庆路作为老青岛的小白干路，从那时候开始，也是出入青岛一个主要入口。这个板块有中南世纪城，浙江开发商蓝山湾，中南置业我多少了解一点，我记得中南置业在青岛第一个楼盘应该在崂山区深圳路上的中南瑞景，现在做到了将近两百万方的综合体。我们举一个最经典的例子，华润、中海都是建筑转入开发，我们想请范总来谈谈目前嘉凯城在中南世纪城这个目前的楼盘里头还有哪些特点，我们也想听听你对这个板块是怎么认识，未来你们的客户群能提供什么样的服务？有请范总。
【青岛中南世纪城房地产投资有限公司营销总监范东新】：我先回答主持人提出的第一个问题，我非常乐于去分享一些看法。大家知道世界性盛会，奥运会是安排在北京，世博会安排在上海，亚运会安排在广州，全运会一届一届从南京搬到济南，世园会在昆明、西安举办过，在韩国的釜山举办过，轮到我们青岛，所以说充分要认识到世界性的盛会对一个城市品牌的提升，以及借此政府对这次盛会的主办，比如深圳举办一个青奥会，马上开通六条地铁，上海原来只有四号地铁线，世博会一举办完12条地铁线开通了，充分认识到世园会对青岛的品牌知名度的提升，所以我想青岛经过这次盛会之后，已经不是一个青岛的李沧区了，而是北中国，我们要把视野扩开。8.5万方也就是八万户个家庭，假如新疆、甘肃、宁夏、陕西、东北都来，我们按照这个海南国际旅游岛的思路来考虑，8.5万方可以说是非常微不足道的数字，这是我对世园会的一个看法，首先如何借这次机会把蛋糕做大，然后大家再找各自的定位再去分蛋糕。也有领导建议说我们的购房节是不是到市南去，我觉得这个购房节可以扩展到整个北中国，华北、东北、西北，我们中国的商北都要推广青岛的楼盘，不是不可能，中南现在很多楼盘，南到海南岛，北到东北大连营口，还有青岛，可以说是客户是来自全国的，我们全国50几的楼盘在联东，售楼处是互相交互销售的，这是我说到的第一个世园会对青岛的拉动。 中国未来得规划，进行城镇化，打造陆续的若干个城市群，以北上广深一线城市打造五千万人的中心城市群，青岛大概规划1500—2000万人的城市群，交通商务区，火车北站搞好以后，实际就是为下一步以青岛为核心的都市群已经出现雏形，整个胶东半岛青岛会由一小时生活圈，大家知道坐着高铁，从济南过来，从潍坊、淄博或者从莱西、平度、高密、烟台过来不是问题，除了高铁还有城市轻轨，有立体的交通枢纽，可以说以后大家计量用时间来剂量而不是用历程来计量，第二大利好就是海陆空立体交通网络的对李沧的带动作用，所以第二点原因，站在中南的角度来说，目前来的几个大颚，大家不要有压力，中南还要陆续在这里拿好多好多地，这是我说第二个立体交通枢纽。 第三个青岛还有个很好的利好是国务院批复了上海市国际航运中心，青岛也批复了国际航运中心，在91年就批复了类似苏州、大连、国家级的开发区，大连和苏州搞的很好，为什么青岛搞不起来？国家十二大规划里头青岛定位为海洋战略的先行的排头兵，下一步像海洋要经济、要效益所带来的资金、人才、技术在青岛的涌入，这也是目前青岛新增供应量、或者旧有的土地城市更新，旧城改造也是远远不够，原住民都是原地回迁，所以这个供应也是远远不够。 第四个就回到说美丽中国，青岛一定是美丽中国的典范，像青岛这样四季分明，干湿度、冷暖度作为国际花园城市是有这个潜质的，非常有强调的，南方的婉约和北方的粗矿结合的多元化的城市。 把盘子做大以后，大家做什么都可以，来青岛我们认为房地产行业只是其中承担这个物质建设相关的上下游房地产所带动的直接相关的六十大行业，间接相关的九十大行业，所以刚才我们主持人龙秘书长提到地个问题说中南如何考虑与我们的万科、绿城、嘉凯城做区别？这个东西我们考虑的很少，现在这个房子推出多少卖多少，不够抢，我就大概说这么多。
【青岛房地产经理人俱乐部秘书长龙江】：谢谢。我们知道中南世纪城靠火车站非常近一点，火车站的启动对它的影响力会更大一些。还有一个线是中南还有嘉凯城和万科都在同一个区域上，所以青岛的李沧下一步围绕着金水路和北九水路南北线可能真会形成一个城市中心的东西快速路，也成为一个繁华的区域。 下面要跟我们交流的就是圈里的老朋友，毕总，从西海岸做的很好又杀回到东海岸，一杆子到了李沧。毕总是老青岛人，也站在老青岛人的角度上看未来的发展空间以及大城市群千万宠爱于一身的概念下，未来李沧会怎么样，你们的项目会怎么样？掌声有请毕总。
【青岛五月城置业有限公司董事长毕放世】：谢谢龙总。首先要向在百忙当中能来聆听我们汇报和交流的领导致意，因为今天这个会议时间也蛮长的，接下来还要感谢在座的同行和媒体的朋友们，好久没和大家交流了，问声好，谢谢！ 大家知道我是青岛土著，所以我对青岛和整个大青岛的感情溢于言表，在这儿我只想和大家分享两点，第一我个人觉着整个大李沧新李沧它有传统文化和现在文化的积淀和融入。首先讲一下传统文化？原来的李村就是我们崂山县的县委、宪政府所在地，延绵和承载了更多崂山山文化和整个传统崂山居民的传统和风俗，都集中在我们整个的区域，还有刚才谈到无论是房地产行业，还有其他的产业，都给我们的新李沧注入了新的活力和新的思维和思考。刚才我说的传统文化，是山文化，还有一种文化是海文化，大家也知道，我们一直是在区委和区政府倡导拥湾发展大方向上才有了今天的辉煌和今天的房地产行业的大规模的突进。整个胶州湾的海文化或者是说水的注入了更多的交流和包容的文化，也给整个的新李沧带来了一些无限的新的生命力或者是一些观念上的提升。我觉着从这两方面来讲，我对李沧的未来或者对新李沧充满了一个自己的期待，或者是一个向往。 还有一点，想和大家分享一下，我们做的是一个小项目，我们举了个例子，因为大家可能不太了解我们的项目，在李村公园的南面，刚才嘉宾也在讲中央商务区，中央居住区，我个人还是有一点美国情节，因为在纽约有个中央公园，索性就叫中央公园了，为什么叫五月城？因为青岛是五月的城市，也是五四运动紧密相关的城市，所以我们的项目叫做中央公园，这个项目称之为亲情项目，在座的同行都是百万大盘，我们基本上是做小架子气的私房菜或者是一些小炒，无论是房地产行业走向工业化走向产业化的提升，就像我们生活当中更多的罐头和真空包装的产品吃过还是需要有一些具备亲情和更多的针对性或者是精神需求的一些提供，我们为什么讲亲情李沧？李沧有两方面是我们割舍不掉的，第一我们有太多太多的人是在李沧成功的，举一两个小例子，一个例子大家可以看一看，有一趟公交车是363，凤凰卫视做了一个调研也是一个采访，几年前坐363的人现在都成了各个里头的精英了，而且在李沧置业了，我们看到了什么？看到了这是一个孕育人才的地方，也是一个和人才互动的地方，所以我们更想把更有亲情的楼盘献给大家。再举一个例子，就是今天有在座很多的媒体，青岛有好多家媒体的高管以前都是住李村的，很多青岛的白领都是在李村开始创造自己的事业，而且现在整个李村的居住机构也是以年轻的白领为主，所以我对整个李村的产业提供和房产的亲情也充满了信心。刚才大家谈了太多的宏观和大趋势，我在这里就不再多说，因为我觉着大家有点热，估计等下酒店会给大家收汗蒸非，我就不多说了，谢谢各位。
【青岛房地产经理人俱乐部秘书长龙江】：谢谢毕总，如果拍个李沧363个微电影，应该会很好，这个片子可以从五月城开始，现在微电影很流行。 刚才先讲到了李村的西部大盘，中南世纪城又讲到中央公园，
有请青岛嘉凯城房地产有限公司总经理助理屠四星谈谈他对李沧的认识，掌声有请。
【青岛嘉凯城房地产有限公司总经理助理屠四星】：前面三位讲的太精采了，大家的共识都是相似的，对李沧的发展对李沧的未来我们看到的和我们想到的包括我们开发商也好还是专业研究机构，都是非常的一致，刚才前面也讲了很多，我想我可能简短地讲两个事情，一是我们今天早晨我们在做销售部、销售经理竞聘的时候，销售主观用了四个字来形容我们的项目，给我一个很大的感触，叫做地大物博，以前我们总是用这个词形容伟大的祖国，今天我们同事说我们的项目地大物博，想想也确实，2600亩的占地，有山有水有别墅有养老院各种产品特别丰富，我们再造一座城，我们在做这个事情的时候，开发商是做一个小城，即使是八万人的嘉凯城也是在造一个小城，相对于我们政府再打造大城市化的过程中相对于全国进程化的进程过程中，开发商担任造小城的过程。嘉凯城作为国企上市公司有着我们自身的一些社会责任感，所以我们也在反思，在周边的大盘云集，大的品牌开发商也非常集中，竞争也非常激烈，在未来五六年的开发过程中，我们将会做一个什么样的大城，因为刚才前面各位领导也谈到了李沧的未来会更美好，地铁开通，拉近了我们和主城区之间的距离，我们将融入大青岛主城区里面去，我们的火车站开通让青岛融入到更广泛整个山东半岛区域甚至更广泛的华东华北区域里面去，让我们跟外界接触更加频繁和密切。世园会的开通使得我们整个李沧以一个亮丽的形象出现在全世界，至少在青岛这个层级上面来说，青岛人对李沧的印象和青岛对李沧的形象是一个极大的提升，原来李沧是这么美，所以我们也再想，再这样的大的市场背景下，我们能够做一个与时俱进能够和市场，能和整个城市化进程接触，同步发展。在这个过程中，我们也是经过了反复的论证，现在落定为中国首创的230万平米的低碳公约社区，以低碳知名来命令和定义整个项目，无论从生态环境、两山一湖一公园还是五大科技，我们开发商确实注入重资打造科技含量，以及体现公约这个含义，我们开发商和业主之间形成的一种低碳生活、文明生活的一种约定，带有一定的约束性，我们会在这里打造一个更多的，原来我们说李沧区给人的感觉是价格比较便宜，户型比较小，刚需第一首选，但是现在我们在思索这个问题的时候，我们再想，我们要逐渐地去改变，因为城市再改变，房价也在涨，老百姓择业的需求也在发生改变，所以我们的楼盘的地理位置应该说也在逐渐的发生改变，而由原来的低价大盘刚需大盘逐渐走向品质的人文大盘，这个可能就是作用在座的开发商都会有同样的感受就是李沧的变化实在太快了，楼市的变化和伴随着城市的变化发生着非常快的变化。 有两点我想重点的来说，一个是青银高速收费站北移，昨天我在开车的时候听广播已经在说，已经在筹备开工，13个月的工期，青银高速收费站将会搬到即墨区，这个也是极大的利好，尤其对住宅项目而言，高速路给人的感觉毕竟是与生活距离比较远，变成市政道路以后，出口匝道可能会更多，我们的便利性会更强，由此其实我更想表达的意思是我们的东李片区，绿色的生态居住区已经居住在去李沧而入崂山，在它的交通发达上面来讲，到便利性来讲，去是去崂山区更加方便，而老的李沧区对那边的认识或者心理障碍远远大于从崂山区过来，尤其是崂山区现在沿着滨海达到一直向北发展，发展整个蓝色经济带，包括生物医药的产业园区已经形成了各种的产业集群，大家如果做过研究的话，产业集群是城市发展的积累，各种城市有自己的特色的产业集群。在东部生态居住片区，它的居住的档次和生态环境，有很多商家已经在关注东片区，生态居住区，由于一条大道的改变而造成的，而且是由于一个大型的世园会的开幕而造成的。 另外一点我想谈一点地铁的开通，在我们贯穿了整个李村的中部到李村商群这里，地铁它的作用尤其是它对地铁末端的带动作用是最为显著的，在过程中实际上它比如说我们市南到中间的环节，对地价对房价、楼价的带动作用包括生活便利程度的作用远远没有在末端带动的作用明显的多，由于地铁的开通，拉近了我们主城区和李村之间的距离，使得我们无缝融入到主城区里面去，青岛主城区会越来越大。大青岛新李沧，在大青岛发展框架和背景下，李沧成为整个城市的发展重心，可以遇见到的未来的李村发展会很好，谢谢大家！
【青岛房地产经理人俱乐部秘书长龙江】：屠总说非常好，我记得在青岛原建委副主任吴刚到李沧任李沧区长的时候，把青岛市的中央居住区的概念带到了李沧，落到了东李，当时很多人认为东李那个地方怎么可能成为中央居住区，随着时间的推移，我们看到李沧东李区域尤其世园会的选址，整个把这个区域打造成为机青岛汇泉湾之后最好的区域，我们世园会周边全部崂山山脉，所以这个区域真是随着时间的推移，证明当年的吴刚区长定位这个非常正确。 像万科进入之后，逐渐从第一站城阳就往里一点点走，在我们李沧做了很好的楼盘去年在楼市相对低迷的时候，开盘造成了在体育场大剧院，几千人抢房子，真是万科在青岛耕耘七年经营了17个楼盘，很值得我们学习。其中非常经典的就是生态城，掌声有请龙小玉讲讲我们万科在李沧怎么成功的？
【青岛万科李沧事业部 营销总监龙小玉】：谢谢。尊敬的各位嘉宾，专家领导以及各位媒体朋友，我在这里首先代表万科向各位领导嘉宾专家以及媒体朋友对万科的支持表示非常的感谢！ 对于李沧区域我想讲三点，第一点就是毋庸置疑刚才各位前辈和专家都已经讲到了，李沧区随着城市的发展，它已经是青岛市房地产市场的热门板块，因为整个青岛的发展就是在老青岛人以及经历过青岛发展新青岛人，基本上是呈梯子形发展，发展到现在，所谓的集万千宠爱于一身的交通的发展，世园会的利好，整个青岛李沧有一组数据，在2012年青岛市李沧区的成交量已经达到130多万方，而这个成交量有部分的朋友没有概念，它的成交量已经是市南、崂山和四方区的总量，由此看出李沧在青岛房地产市场的地位。我个人也是从05年到青岛之后，整个观念的转变，现在成功的成为李沧区的业主。 第二点我想说的是万科李沧是顺应城市的发展，同时也是迎合了政府的规划，我们不是规划城市和再造一座城，万科刚才龙秘书长提到，从06年进入青岛起步城阳，经过七年的历程，目前是有17个项目同时开发，战略布局已经布局到李沧、都心、即墨、城阳以及西海岸，我们选择李沧是各个开发商也都看到李沧的发展，李沧也是作为我们前几年万科在青岛的重要战略区域，在李沧目前我们万科生态城项目和万科红郡同样也是沾了整个政府的光，我们也是在世园会的核心区域，首次开盘也是在青岛历史上首个利用青岛的钻石体育馆开盘，有六七千的青岛客户聚集在一起。 第三点我想说的是，现在大家所谈到的和所看到的李沧区的发展仅仅是一个开始，而经过几年以后的发展，李沧区会有更加成熟和更加快速的发展，一个城市的发展有没有潜力或者发展速度有多快，取决于几个方面，一是交通的变化，李沧的交通火车站的落户，以及现在目前在李沧区域有很多线路在改造，交通的发展为区域奠定了最基础的基础。第二就是李沧区具有足量可供开发的土地，如果我们现在倒回来到市北区没有可开的土地，这也是刚才几位前辈提到的，我们有在李沧有百万方以上的大盘，这个在05年以前，在青岛是没有看见过，除非在胶州和黄岛区域。第三是李沧是具有不可复制的自然资源，最后一点就是有政府的前瞻性的规划，基于这极点，李沧不仅是万科前几年重要的战略布局区域，同时，也是万科在今后几年的重要的布局区域，谢谢大家！
【青岛房地产经理人俱乐部秘书长龙江】：我们也期待着生态城二期在一期南面，今年下半年开盘的时候依然呈现去年的火爆。
还有我们最后一位，也是我青岛地产界一位耕耘了十多年，经历了住宅、商业方方面面的优秀的人物，既是俱乐部的副秘书长，也是和达置业的副总经理刘博先生，他们公司为早在东李板块耕耘的公司，我对他们很熟悉。 有请刘总从自身企业，从李沧做到四方又做到现在的新市北，公司的发展和对李沧的期望，掌声有请。
【青岛和达置业有限公司副总经理刘博】：谢谢龙总替我介绍，介绍了我自己，介绍了我公司和项目。相信在座的各位的感觉一定是又热又饿，现在已经满头大汗了。 但是结合又热又饿可以恰恰去形容现在所处的整个东李片区，最早的时候设定叫做中央居住区，后来又进行了更改，叫做生态商住区，就这个定义来看，我们目前发现有两个主体已经基本实现了，一个是生态，世园会的进驻给周边带来了大量的改造，入网、李村河周边的绿化环境得到极大地提升。第二个能实现的是住，我们发现由各大房地产企业到现在开始开发出现了绿城、万科生态城、和达和城诸多的优秀的房地产项目，使这个片区将来集中大量的居住人口，至于商这一块，也即将会出现。在沿金水路和九水东路两侧有大量的商业规划，所以我们有信心在不久的将来，整个李沧东部将形成一个非常完善和成熟的生态商住区。前面几位领导已经讲的非常全面，非常好了。 我是想抛开我是开发商的角色，转作消费者的立场分享一下我的心得，城市功能在发生变化，适合做商业的变化就老老实实做商业，适合做办公的地方就会越来越集中做办公，但是适合居住的地方，就会发现它越来越适合居住，当人们已经开始在考虑我是不是要去避免PM2.5的时候，具有良好生态环境的区域就是我们购房的首选。另外恰恰非常一个重要的指标就是大交通，在整个生态商住区的片区也是非常具有良好的体现的，从我们和达和城这个片区到石老人只需要15分钟，另外整个青银高速和黑龙江路和九水东路纵横交错的大路网使交通路况非常好，从几个方面综合，这边是非常适合购房、置业、居住的良好的购房地方，所以我相信今天在现场的还有很多需要买房的年轻人以及要给年轻人买房的前辈，希望大家尽可能选择我们生态商务区，让我们片区越来越热，谢谢。
【青岛房地产经理人俱乐部秘书长龙江】：谢谢。我擅自决定媒体提问可以留在吃饭的时间。 非常感谢几位在李沧区做开发的，上市公司、著名企业，这么多老总对我们给予美好的描述，我用一句话就能把李沧的地位和它未来得前景概况，这就是青岛是世界的，李沧是中国的！
