??年后的惠州房地产市场在迷离中起步，在度过第一季度的适应和观望期后，在央行的两次降息政策以及二套首付减为4成以及二套房营业税减半“5改2”后，市场明显得到好转，具体体现在第二季度的市场成交数据持续上扬，楼盘的去化速度加快。但这种势头在6月中下旬开始得到遏制，市场上一大批为冲刺上半年业绩而降价的楼盘成为了行业的主旋律，成交均价和成交数据呈现出波段起伏的态势。
??业界人士预测，股市暴跌预计，理论上下半年会有更多购房者回归到房地产行业，但这仅仅是对于北、上、广、深等一线城市有效。对于惠州房地产市场而言依然是一个严重的供求失衡主导的市场局面，这种局面将是未来数年惠州开发商不得不面对的问题。中原地产统计数据显示，下半年惠州全市将新增住宅供应量约520万㎡，但仅仅惠州城区截至2015年6月底，库存已高达540万㎡，按照惠州城区150万常住人口计算，消化这些存量房至少要三分之一的人换房才行。这种局面下，开发商对客源、渠道的争夺依然会是下半年营销的主要导向，除降价之外如何清库存是开发商必须要思考的问题，尤其是博罗、惠阳、惠城这三个区域。
??下半年，预计政策上依然没有太大的变化，但降息的通道已被打开，年后至今央行已经三次降息降准，预计年内至少还有一次降息机会。频繁地降息，理论上也会增强购房者的入市信心，预计下半年购房者的入市积极性会比上半年有所加强，一些产品、地段以及户型价格区间较为有竞争力的项目产品的去化速度会进一步加快。
??但多方面的市场反馈显示，成交均价不会有明显的亮点，巨量的去库存压力会让市场呈现出剧烈的分化迹象，有部分有竞争力的新入市项目会得到认可。但与此同时，批量库存集中的项目如滨江片区、水口片区、仲恺片区等，开发商在9月份以后依然可能用降价撬动市场购买力。
??下半年预测
??政策
??或继续宽松
??今年上半年，在稳增长、调结构、促消费的主基调下，央行连续降准降息、放松信贷门槛、下调二套房贷首付比例、调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。惠州也陆续出台公积金放松等措施促进库存去化，改善性需求获积极支持。多重政策效应叠加影响下，各项成交数据表明，惠州楼市已逐步回暖。
??不过业内人士分析，仅在政策层面而言，经过多轮降息，目前银行一年期贷款利率和公积金利率已跌至历史最低水平，大大降低了置业者购房供房压力；此外，营业税减免、贷款额度提升也都达到最大的宽松力度。从这些方面看，调控能进一步宽松化的发挥空间已经极小。
??另一方面，市场的持续回暖也会让调控手段逐渐淡出市场。但考虑到这一波股灾造成的严重影响，预计下半年降息、降准货币政策可能还会继续宽松。业内人士预计，今年有望迎来2008年以来最大力度的降息。在相对宽松的货币政策环境中，也会使得房地产行业保持资金面的宽裕，一旦经济触底反弹，也会对房地产行业产生正向激励，提振楼市信心。
??土地
??或更加活跃
??尽管2014年的惠州楼市成交遇阻，但土地市场成交却呈现热闹局面。据中原地产统计，去年全市成交土地226宗，总交易金额达到86.3亿元，环比上涨33.6%。去年12月，惠州城区接连推出20宗地块，推动土地市场活跃。其中，惠城桥西莞惠城轨西湖站地块和金山湖组团地块，分别被旭日地产和隆生企业以5.18亿元、7.74亿元的高价拍得。
??今年上半年惠州土地市场不如去年火热，下半年将会呈现何种态势？中城嘉信总经理杨锦斌发表观点认为，今年上半年惠州土地成交确实比不上去年同期。去年虽然整体市场不好，但是受2013年良好形势影响没有太糟。惠州的土地指标并不是特别多，而且大多数都集中在周边县区，比如惠东、博罗等地。惠东沿海土地被深圳开发商看好，今年前几个月，惠东的土地更是受到深圳开发商追捧。惠州主城区土地指标比较少，“招拍挂”新土地更少，大多数都是“三旧改”土地。
??不过，政府对土地财政的依赖性还在。同时，今年房地产消费态势不错，形势乐观，预计下半年土地市场比上半年要活跃。
??房价
??波动不会太大
??据中原地产数据统计，2015年上半年惠州一手住宅成交均价为6096元/㎡，同比上涨2.72%。惠东上半年均价以6998元/㎡居各区县之首，博罗4304元/㎡居末位。分析今年前几个月成交均价走势，惠州房价今年比较平稳。
??中城嘉信总经理杨锦斌分析称，今年下半年惠州房价波动不会特别大。今年预计推新100万㎡，加上此前的库存总量会有500多万㎡，开发商会以去库存为主，下半年销量会保持上升态势，但是不太可能出现价量齐增的态势。从今年上半年各区域每月房价走势可以看到，3-6月，惠东均价皆在7字头以上。滨海旅游地产目前正受到热捧，惠东一些楼盘跻身进入全市成交排行榜前十。同时，惠东滨海楼盘大多数是精装房源，售价较高，拉伸了惠东成交均价。今年下半年惠东沿海湾区会持续好的发展态势。
??博罗和龙门相对来说是均价最低的两个县区。在一些人看来，龙门均价应该会比博罗要低，但是从中原地产统计数据来看，博罗均价比龙门均价要低。杨锦斌分析称，博罗相比龙门，总体供应量更大，发展时间也更长。由于博罗消费力和去化速度都相对有限，导致均价更低。从目前态势来看，博罗片区在今年下半年不会有特别好的表现。
??库存
??高库存仍是行业之殇
??2014年至今惠州市场的高库存成为行业之殇，官方在2014年年底公布保守数据统计，惠州城区(含仲恺)待售存量房源数达43767套，存量面积551.23万/㎡。按照当前月度销售状况，以每月2000套的成交数计算，惠州城区的去库存周期接近22个月。与此同时，惠州市统计局公布的2015年新开工住宅面积有687.34万/㎡。
??中原地产数据显示，今年下半年惠州全市新房预计供应量为520万㎡，环比涨近200万㎡，房企推货依然谨慎。博罗、惠阳片区分别以41个月和36个月的去化周期成为库存重灾区。随着下半年加大推货量，全市库存将进一步被推高，下一阶段楼市将进入消化库存的攻坚战中。截至2015年5月，博罗县月均销量为6.41万㎡，而总体存量为267万㎡，库存消化周期长达41个月，为惠州所有片区之最；其次是月均销量为7.78万㎡的惠阳片区，总体存量为279万㎡，库存消化周期长达36个月。
??目前最为健康的月均销量为15万㎡的惠东市场，总体存量为276万㎡，库存消化周期18个月；其次是月均销量达25万平方米的惠城区市场，整体存量高达540万㎡，消化周期21个月。除了惠东市场刚好踩在库存警戒线上，其他片区的库存量，全部超过警戒线。如果惠城区引入人口不足而又需要住满这些新房子的话，按目前惠城区150多万人口，要1/3以上城区人口换房，才有可能消化。
