新浪房产讯(编辑 潘凯)“筑梦2014”扬州房地产创新峰会于12月3日正式落下帷幕，来自扬州房地产行业的数百位精英人士齐聚于此重温2013地产年度记忆，共同探索2014扬州房地产市场新走势。上海易居房地产研究院副院长杨红旭作为特约嘉宾出席峰会，就目前国内房地产市场现状以及三线城市的楼市发展接受了扬州新浪乐居专访。
香港楼市预冷 内地市场被悲观看待
从一个塑胶花小作坊做到曾经的首富，“超人”李嘉诚的商业才华毋庸置疑。在楼市难以捉摸的当下，李嘉诚抛售大量香港物业以及国内部分资产的举动震惊了财经界，“香港楼市崩盘、李嘉诚调整策略、逃离香港”等种种猜测盛传，使得国内房地产市场紧张起来。
“李嘉诚大量抛售香港物业必然有他自己的逻辑。”杨红旭对于李嘉诚抛售房产表示理解。“香港楼市从50年代开始已经历过7个轮回，连涨九年之后香港楼市泡沫在2013年已经越发明显，量减价高、成交清淡，加上与香港经济密切香港的美联储退出Q1，等等现象对香港经济、楼市都将带来不同程度的负面影响。”
李嘉诚抛售的物业中也包括上海、广州等内地市场，而香港楼市与内地一、二线城市的楼市发展水平不一样，香港在经济、收入、城市发展等多方面比大陆成熟，因此目前大陆一线城市楼市发展情况较于香港人处于所谓的“初级发展阶段”，虽香港楼市价高、即将破裂，但不代表国内一线城市楼市现状也如此。杨红旭说：“李嘉诚对内地楼市的判断过为悲观，香港楼市价高、即将破灭并不代表内地一线城市也将如此，这也许是内地一、二线城市楼市发展的必经之路。”
扬州土拍很忙 未来房价或因供求关系波动
杨红旭：“房价的高低到底由什么决定这个问题讨论的很多年，由于土地成本占房价成本比重的增加，土地成交价逐渐成为影响房价高低的重要因素。”
扬州市国土资源局7月、10月、11月上市成交地块数量高达28块，其中包括10块纯住宅用地。目前，土地出让是地方财政收入的主要支柱，在扬州房地产市场近几年发展迅猛的前提下，国土资源局推出更多优质地块达到成交，部分房企看好市场，拿地热情高涨，增加土地带来的收益成了地方政府的利益诉求。而房地产市场是市场经济，在市场“面粉”量缺失的情况下，“面包”的供应量就会因此受到影响，从而影响市场的供求关系，所以土地供应是市场房屋供应的先决条件。
如此大规模的土地供应量将在未来直接影响市场的房屋供应量，房价的走势与市场的供求关系密切相关。或许未来两三年某个区域房源集中释放，供求关系的天平向供应量一方倾斜，在其他条件不变的情况下，房价可能会保持不变，甚至也会出现下跌的现象。
扩大规模先扩大范围 大牌房企进军三四线是必然趋势
自2011年开始，房价涨幅较大的情况一线城市仍然排在前列，部分二线城市跟进，众多三四线城市房价趋于平稳状态，因此在一线城市土地稀缺性的前提下更多的大牌房企在一段时间内也考虑了高价拿地的现象。房企为了提高企业竞争力扩大发展规模，必须要扩大城市布局，因此万科、恒大等大牌房企向三四线城市进军，扩大城市布局是中国房地产市场发展的必然趋势。
扬州作为江苏地区经济发展、城市活力等方面领先的三线城市，在近几年房地产市场健康发展的情况下，对于一线房企扩大城市布局具有一定的吸引力。外来房企大势进军扬州，其开发项目的水平、经验、理念在一定程度上领先于中小型企业，对于激活当地房地产市场的发展活力，提升房地产市场竞争力具有一定促进意义。
公积金制度扭曲化 不适合当前国情
住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。当年公积金的设立对于配合房改，方便企业普通职工购买住房提供一定的福利，而目前某些单位公积金缴纳数额较大，甚至部分垄断央企、国企在缴纳一定公积金额度的基础上还会补交一部分公积金，而小型企业的普通职工享受的公积金待遇不如大型企业，甚至有大部分企业不为员工缴纳住房公积金，因此目前中国就出现了“高富帅”享受的住房公积金待遇普遍高于有购房需求的老百姓，公积金为满足普通老百姓购房需求福利的权重大幅下滑，公积金制度已经扭曲化，逐渐背离公积金设立的初衷。而三中全会文件中也有提及规范公积金提取、使用政策，因此官方已经开始正视该问题，可能未来会对公积金政策有所调整。
保障房政府管 商品房市场管
杨红旭：“区域经济、城乡发展、产业布局包括平均收入等多方面因素综合影响，会出现三线城市被当地人看高的房价。而普通老百姓买不起房的情况政府应有所引导，这就与国家政策息息相关。”保障房政府管、商品房市场管，政府对于市场上买不起房的刚需群体应做好保障房体系，使用二次支付、财政投资等手段让市场上买不起房但符合保障房标准的群体与商品房市场分离，满足中低收入家庭的住房需求而不需面对商品房市场的高房价。
在专访以及峰会演讲中，杨红旭老师对扬州以及类似扬州的三线城市房地产市场做了全面的分析，并且还对未来国内房地产市场的发展做了大胆预测，2014对于业界人士一定要关注风险，关注风险，因为2015年可能比2014年还要差那么一点点。市场不是没有规律，关键在于我们需要有一双会慧眼去识别规律，防范风险，无论购房者还是购地者，我当时的判断是2012很安全，2013应谨慎，2014重在防风险。
