提要：??基于资产共性出发的“降噪”数据库分析，我们认为地产将出现中周期改善，同时创建“增量市场新格局&存量市场新经济”的选股框架。??房地产行业改善开始于2015年3月，且此次周期回升将持续至2019年左右，领先经济2-4个季度。国际对比发现，跨越中等收入陷阱以及城镇化步入后半段是房地产行业的终...
??基于资产共性出发的“降噪”数据库分析，我们认为地产将出现中周期改善，同时创建“增量市场新格局&存量市场新经济”的选股框架。
??房地产行业改善开始于2015年3月，且此次周期回升将持续至2019年左右，领先经济2-4个季度。国际对比发现，跨越中等收入陷阱以及城镇化步入后半段是房地产行业的终级供需平衡区间，此时地产会转为后周期行业，在这之前地产的先周期属性不变，且看起来就像大家说的“支柱行业”。
??房价进入同比改善区间，未来2线接力，地产投资边际改善最迟出现在2016年上半年。部分上游行业已在地产驱动下出现改善，由于大周期施压库存以及行业金融属性强化，房地产先周期性更提前，未来上游整体改善将带动经济质量和通胀回升反馈地产。
??增量市场见顶后仍将运行在顶部区间，行业新格局孕育新机会。住宅大开发时代已见顶，但流动人口市民化、住房质量改善需求及购房信贷宽松等将驱动行业未来几年仍运行在顶部区间。增量市场见顶后面临新格局，将实现从数量到质量、普涨到分化、零散到集中、住宅到产业（尤其是养老）的转变。
??同时应注意经济硬着落，流动性出现拐点，新经济竞争过于激烈等风险。
??招商证券大连营业部
