住宅专项维修资金，堪称居民住房的“养老钱”，房子以后有啥问题需要维修都要靠它。昨天，记者从无锡市物业管理中心了解到：今年5月1日《江苏省物业管理条例》实施后，无锡市开辟了“遇急从简”的提取方式，成功解决了多例小区房屋维修难题。此外，锡城房屋维修资金归集余额已高达30.57亿元，覆盖建筑面积4000多万平方米，缴存户数超32万户，这些都要归功于多年来较出色的保值增值策略。
曾经遇“卡”提取难
梁湖南苑是滨湖区一个保障房小区，最早一批竣工交付的房源至今也有7、8个年头了，有一阵子，消防设施全线瘫痪，电梯也不听使唤三天两头坏。这些问题涉及到公共安全，物业公司觉得申请维修资金刻不容缓。但是这个小区的住户有安置房住户，也有经适房住户，业主之间始终没有达到统一意见。
这是因为当时的政策是这么规定的：动用维修资金修缮面积需占受益建筑物总面积三分之二以上，且占总人数三分之二以上的业主签名同意。事实上，像梁湖南苑这样申请维修资金遇到过“坎”的小区不少，而且新老小区都有。新小区会遇到入住率不高、业主人数达不到三分之二占比的问题，而老小区也会因为没有业主委员会牵头而难以走完提取程序。不少业主都叹息，提取维修资金很难，这规定里的三分之二“卡”得够狠。
如今可“遇急从简”
就在梁湖南苑物业公司犯愁时，赶上了今年5月1日《江苏省物业管理条例》实施。新《条例》规定，在发生屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障危及人身安全、公共护围栏破损严重危及人身安全、楼体单侧外立面有破损危险、专用排水设施因坍塌堵塞爆裂造成功能障碍危及人身财产安全的、危及房屋安全的其它情形等六种情况，需要动用专项维修资金的，可以采取应急处置方案。也就是说，突破“三分之二”这一瓶颈有了依据。
“现在已经修好了，总共花了20多万元。”施冬雷是市房管局物业处处长，据他介绍，新《条例》发布后，市房管部门第一时间帮助梁湖南苑解决了问题，梁湖南苑也因此成为新《条例》实施后无锡首个受益的小区。此后，还有几个小区也走了这样的快捷通道，达成了维修资金的提取使用。眼下，广益佳苑小区的消防设施和电梯也出现了一些问题，正在向无锡市物业管理中心申请房屋维修资金。如果不出意外，几十万元的维修资金将获批。施冬雷还表示，今后无锡将根据新《条例》的规定，细化具体应急处置使用办法，进一步优化使用流程，破解维修资金使用难的问题。
维修资金得省着花
“住宅专项维修资金，专项用于住宅共用部位、共用设施保修期满后的维修、更新和改造。屋外走廊、户外墙面、承重墙体等，这些公共部位出现问题时，都可以申请动用维修资金。”施冬雷介绍，现在全国各个城市的住宅维修资金使用比例都非常低。但是，诸如“维修资金躺着睡大觉”的说法并不客观。
施冬雷表示，无锡市的物业维修资金管理工作开始于2002年，当时很多小区还在“健壮”期。以后，随着越来越多商品房进入“老龄化”阶段，维修资金将会大量动用，尤其是大批高档小区的维修费用更高，资金将普遍吃紧。他手上掌握的统计数据显示，“十一五”期间无锡市已用掉约1亿元的维修资金。2012年全年就用掉了1000多万元，“维修时，花的是市民自己缴存的维修资金，所以要省着用”。
金额略高就要审计
正因为如此，考虑到长远维修问题，相关部门在审核相关申请时，显得有些“抠门”，目的就是为了看紧维修资金的“钱袋子”。现实中也确实发生过这样的事情：有人想造假套取维修资金，工作人员很认真，到现场查看，结果当场拆穿，房屋根本就是好好的，没有出现报修所说的问题。
市物业管理中心主任夏天介绍，基于此，维修资金申请的真实性和可靠性，是必须进行审查的。中心对一定金额的维修资金(单项超过5万元、企业超过10万元)的使用要求进行审计，确保维修资金使用安全、有效、落到实处。他举例说，中心曾对莲蓉苑、凤宾花园、新世纪公寓等50个项目的住房维修基金使用金额进行现场审核，最多时一个项目资金用量被砍掉了一半。对维修面积也有核查，有一个项目申报的维修面积是740平米，但实际只有370平米，“审计，也是扎紧‘钱袋子’的方式，毕竟这些钱都是业主的。”他说。
资金增值无锡是典型
据悉，维修资金的使用坚持“取之于民用之于民”原则，开立维修资金专户，且按房屋户门牌号设立分户。即便是某一套房屋的产权发生了转移，并不影响该套房屋“养老金”的专属性。“房屋的‘养老金’是跟房子走的，不跟房主走。”
夏天告诉记者，无锡市的维修资金是按照建筑面积来筹集的，商品住宅按照50元/平方米标准交存，带电梯的商品住宅按照90元/平方米标准交存，这一缴存比例多年来未上调过。
不过，很多市民有疑问，2002年以来物价已今非昔比，维修资金如何更好地保值增值？夏天表示，中心在维修基金保值增值管理方面一直处于全国领先地位。当全国其他城市采用存活期或3个月定期方式保管资金时，中心就一直按照银行同期1年定期利率向广大业主和房改房管中心单位结息，并结算到户。无锡的这一先进做法已被写进了今年5月1日实施《江苏省物业管理条例》，以法规的形式做了明确规定，要求百分之八十的维修资金款项存1年以上定期。现在，中心更是按1年定期利率上浮10%进行结息，进一步保障了广大业主的权益。
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