论坛现场座无虚席
新浪乐居讯 “目前中国的城市综合体已经规划的项目是已经建成的综合体的16倍，这么大的体量在短期内将面临很大的问题！”这是在5月2日下午在大中华喜来登酒店由世联举办的“城市综合体的中国式游戏”论坛上，世联地产董事长陈劲松对目前国内城市综合体现状所提出的观点。
值得一提的是，对于国内城市综合体未来的发展前景，陈劲松却是表现出极大的信心，他指出：“中国城市综合体的明天非常糟糕，但是后天非常美好。我们要找出目前行业内的痛点，并解决它。”
最后，陈劲松还表示，对中国房地产商的考验从2013年正式开始。他这样说道：“我们面对这样一个市场，一个是保障性住房和商品房逐步开始分化；二是开发商越来越面临着长期收益和持续不断经营的一大转型，在这个转型里面中国房地产商迎来了中国房地产的下半场”。
以下为本次发言实录整理
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中国城市综合体五大痛点
陈劲松在会上分析道，目前国内城市综合体发展具有五大痛点，也正是由于这五大痛点，使得短期来看综合体的发展具有很大问题。
一、融资渠道单一，以贷款及自筹资金为主、融资成本高、退出成本高；陈劲松分析道，目前国内综合体普遍的资金来源于定金和预付款、以及开发商的自有资金和自筹资金、及国内贷款，而这种资金构成使得融资成本达到了15%-20%，远远高于租金回报率；
而国外类似的项目以份额方式直接上市，其融资成本只有3%-6%。也就是说，国内的融资方式使开发商短期的资金压力非常巨大，而如何熬到商场以份额方式直接上市成了今天的主要考验。
二、受限于开发阶段的现金流压力，很多项目失去了享受持有物业大幅增值的机会。据世联地产统计，目前国内综合体第一大利润来源，25%的现金回笼来源于预付、首期，因此很多开发商急于卖掉商场，甚至保留错误的物业而卖出了非常宝贵的物业。陈劲松认为，这种方式使得综合体的业态零散而又不好把控，无法得到统一经营，更使开发商失去了持有物业增值的空间。
三、传统商业开发模式的主力店占比大，严重制约运营后期价值增长。针对该问题，陈劲松以万达及华润模式分别做对比。他指出，万达的主力店高达70%，而华润基本上不到40%。结果是华润的租金越来越高，而万达想提高租金却非常困难的。陈劲松分析称，通常情况下主力店签约的周期是10-20年，这在短期没有办法调整。因此一个商场快，你要快对地方，否则会使整个租金收益下降，也就是即使是后天气温转暖了，但你那块没有棉袄也会冻死。“后天很美好，但是明天你活不过去。有REITs那一天也上不了市，就是这个道理。
四、招售不联合，销售市场表现差异大。受制于资金压力，事实上对于很多开发商而言，卖商铺成为其救命稻草。对此，陈劲松颇有微词。“没有经过招商，更别提运营，反正划了铺就开卖，一窝蜂的商铺这样卖。实际上我们的供应非常大，很多商铺不可以这样卖的，所以大家一定要在一失足成千古恨这件事情上挺住，挺不住关键的时刻就失去了未来。”
五、综合体开发运营I型(专业)人才成熟，T型(整合)人才极度匮乏。除了上述几个问题，陈劲松说：“按照目前的这种综合体的成长速度，我们的人才显然跟不上！”他认为，在中国房地产发展30年，各个类型的专业人才是不缺，但综合体不是某一个专业能搞得定，综合体缺少的是T型人才，能够把各个专业用上面那一横贯穿的人才，现在极度缺乏。
解决方案：“策、招、售、营”一体化
而针对以上五大痛点，陈劲松提出了解决方案。那便是“策、招、售、营”一体化。策就是资产策划，招就是招商，售是销售，营是运营。“我们在一个综合体必须要进行“策、招、售、营”一体化，不是某一个阶段只干某一方面。”陈劲松说道。
在陈劲松看来，一体化方案的核心要点在于对成本、收益和资产价值的重新思考。我们中国的开发商习惯于住宅快速周转的思路，因此基本上在开发成本和运营成本之间过于偏重了开发成本，而运营收入长远的未来缺少规划。
“这需要对资产进行策划。资产市值和资产生命周期的安排是极其重要的。”陈劲松认为，一体化方案从四大要点开始，包括物业类型组合及标准、综合体的开发流程、专业团队的搭建以及合作资源选择与管理。
未来城市综合体发展的趋势
正如陈劲松所表现出来的对于城市综合体未来发展的巨大信心，他对于综合体未来的发展趋势同样有着自己的见解。他认为，未来，金融T台上REITs将闪亮登场，也就是地产与金融的结合。在他看来，REITs将使地产从纯物业开发转向资产证券化；
此外，他指出，城市综合体是未来城市人口急剧增长的解决方案，未来城市人口全部集中在城市，这将导致综合体的城市功能将公共化。
最后，他表示，另外的趋势便是一二线城市综合体主题性和兼容性将越来越明显，而三四线城市综合体的建筑地标性和业态复合性越来越明显。
而对于未来城市综合体如何发展以及发展前景，我们拭目以待。
