如果说此前一段时间热钱的流入炒热了中国的房地产市场，那么热钱的流出是否迎来房价的拐点？
近日，美国《华尔街日报》一则关于中国房地产公司债券价格连续八周下跌的消息引起了人们的关注，而美联储释放出退出量化宽松的信号，以及国内新增外汇占款逐月走低的消息，也被不少人视为热钱将从中国流出。同时7月5日国务院发布的“金十条”也提出要严控房地产融资风险。在此内忧外患之下，作为一个高杠杆的行业，房地产的走势会否发生转变？
中国房企海外债券价格连跌八周
“中国房地产公司债券价格已经连续八周下跌，受到投资者抛售新兴市场债券以及中国房地产市场相关担忧的双重打击。”近日，华尔街日报的一条关于中国房企境外债券价格连续下跌的消息，引起了业内人士的担忧。
今年到底有多少中国房企发行了海外债券？南都记者翻查相关机构的统计数据发现，在2012年，中国一共有20家海外上市房企发行了25笔海外债券，融资总额高达600亿元人民币。而2013年截至5月上旬，已经有27家上市企业发债融资共759亿元，直接超过去年全年。
相关机构分析称，今年前5个月房地产公司在海外发债平均利率，只有2月份是5.5%，其余四个月的平均利率都在8%-9%之间，这一利率水平即使对国内资金都很有吸引力，更何况是对海外资金。
而这些在今年早些时候还凭借着高收益获得追捧的中国房地产公司债，如今似乎一下从天堂掉落到了地狱。据了解，此次债券价格连跌八周是自全球金融危机高峰以来，最严重的一轮中国房地产公司债券抛售行情。
德意志银行的一项追踪78只房地产公司债券的指数显示，房地产公司债价格在今年5月中旬开始下跌，平均收益率从7%升至9.3%。比如大型房地产开发商碧桂园发行的10年期债券价格，自5月中旬以来已累计下跌15%。
分析认为，房地产公司债券价格的连续下行，主要受到投资者抛售新兴市场债券以及中国房地产市场相关担忧的双重打击。华尔街日报援引德意志银行信用分析师JacphanieC heung的观点称：目前中资房地产开发商状况良好，销售收入和现金流都非常可观。不过房地产销售或将放缓，原因是在今年第一季度大举向房地产业放贷之后，银行可能无法再提供一度引发强劲购房需求的低息贷款；另外中国政府可能实施新调控措施以抑制不断攀升的房价，这将减少开发商未来的收入来源。
海外发债受损最先影响土地市场
“前几个月，香港和海外市场热钱不断，8%-9%的资金成本就可以简单‘圈钱’的日子让开发商信心爆棚。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，自从6月全球钱荒袭击，靠大量融资来中心城市拼地王的发展模式，马上将面临改变。可以预计，2013年下半年，首先降温的将是土地市场。
记者了解到，今年上半年，在境外发债的企业包括万科、龙湖、金地、佳兆业、花样年等企业。其中佳兆业1月以10 .25%的利率，海外发债5亿美元；2个月之后，再次发债5 .5亿美元；4月又以不到7%的更低利率，发行18亿人民币优先票据。短短四个月，佳兆业就在海外市场融资超过80亿元人民币。
据了解，如今开发商的资金来源中，除了销售回款之外，银行开发贷和信托都是以项目为依托的，而海外发债的资金无需项目依托，可以直接用来拿地。
不过，在此之前的6月末，境外媒体报道，万达集团9亿元期限12个月的短期融资券已推迟发行。同时推迟发行的还有保利协鑫6亿元的短期融资券、宁波城建投资控股10亿元的短期融资券等。
热钱正在离开中国？
从最近的市场资金面来看，此前常为人所提及的
“热钱”流入中国的问题，似乎正在遭受翻转，房地产高级经济师章林晓认为，中国资金流出而导致的“钱荒”似乎已经不可避免。
央行最新公布的数据显示，2013年5月份外汇占款仅新增1013亿元，较4月份下降了1830亿元，降幅达到64%，创下近6个月以来的新低，这也意味着5月份央行通过外汇占款渠道向银行间投放的资金锐减。
外汇占款数据之所以颇受市场关注，是因为它是新增基础货币供应量的主要渠道，即流动性的重要源头。由于人民币是非自由兑换货币，外汇引入后需兑换成人民币才能流通使用，为了换汇而投人大量的资金即形成了外汇占款。
在市场上看来，今年前几个月外汇占款一直居高不下，平均月增量都在3000亿元以上，被视作有大量的热钱流入，而如今外汇占款的大幅下降，则意味着热钱减少甚至开始流出。
而热钱开始从中国流出的原因，不少人认为是美联储释放出的退出量化宽松政策的信号。所谓热钱，是指为了追求高回报而在市场上迅速流动的短期投机性资金，热钱一般喜欢呆在套利机会较多的新兴市场，而美国退出量化宽松政策，将带来汇率反转，热钱开始从新兴市场回流美国。
赵卓文认为，资金从新兴市场回流美国，中国的货币政策也强调“搞活存量”，下半年资金面只紧不松，大量依赖资金的房地产行业将面临挑战。
房地产市场一直被认为是热钱流入的主要领域，不过中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰则认为，热钱其实大约占房地产吸纳资金的5%左右，影响不了房地产整个行业。
同时美联储对于量化宽松政策依然是举棋不定的，6月19日，美联储主席伯南克表态美国将退出量化宽松，不过就在7月10日，伯南克在接受提问的时候又表示，美国经济在可预期的未来还是需要高度宽松的货币政策。
合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，美联储退出量化宽松的表态仍停留在口头上，付诸行动还要假以时日。
国务院“金十条”：严控房地产融资风险
除了外部环境可能对房企的资金产生影响，国内金融政策同样可能影响房企的资金链条。
7月5日，国务院发布最新的金融政策指导，俗称“金十条”，称继续执行稳健的货币政策，合理保持货币总量。对于房地产，“金十条”则在指导意见中强调：“认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策，加强名单制管理，严格防控房地产融资风险。”
银监会在随后的解读中指出；地方政府融资平台、房地产、理财和“两高一剩”行业是当前重点金融风险领域，各金融机构对上述领域的风险要严密盯防，严加防控。
如果说“积极满足首套房需求”这一条对于楼市而言有“保”的话，那么“严格防控房地产融资风险”这一条，某种程度上会对开发企业融资造成一定困难，等于是对楼市的一种“压”。
在6月末，上海、江苏、浙江多地银监部门向辖内信托公司发出《关于填报信托公司信托项目到期兑付资金安排监测表的通知》，紧急摸底今年内信托业兑付的状况。知名财经评论家叶檀接受记者采访时表示，在民间资金方面，这两年房地产类信托一直排在前列，如果这个被压住，对房企的影响可能会比较大。
统计显示，今年1-6月份，国内共成立420款房地产集合信托产品，其融资规模为1119.7亿元，同比增长近45%，融资规模荣登信托产品榜首，而且平均年化收益率也高达9.6%。
从融资规模来看，信托已经成为房企融资的一个重要渠道，如果“金十条”将信托这条渠道卡得严一些，难免对房企的融资产生影响。
叶檀认为，房地产的主要资金来源，就是银行开发贷款、民间资金的信托、境外发债，以及预售回款。南都记者看到，除了预售回款一项之外，在“金十条”、热钱流出以及房地产公司债遭抛售的影响下，开发商多条资金来源都难免受到影响。章林晓认为，在钱荒的影响下，房价整体上涨或许也已是强弩之末。
数据
海外债759亿元
2013年截至5月上旬，已经有27家上市企业发债融资共759亿元，直接超过去年全年。
信托融资112 0亿
统计显示，今年1-6月份，国内共成立420款房地产集合信托产品，其融资规模为1119.7亿元，同比增长近45%
外汇占款降18 3 0亿元
2013年5月份外汇占款仅新增1013亿元，较4月份下降了1830亿元，降幅达到64%，创下近6个月以来的新低。
观点
同创卓越总经理赵卓文：钱荒若不持续2-3年开发商不会轻易降价
这两年在资金市场筹足了资金的大开发商，抗压能力大大加强。“钱荒”持续的时间如果没有2- 3年，开发商绝对不会轻易因为资金问题而降价促销。
