楼市调控还须从供需下刀
摘要：近日，国家统计局发布11月份全国70个大中城市房价变动情况，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个。也就是说，八成以上的城市已经结束价格下跌，但在继续实施的调控政策影响下，环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.0%。与之相对应的是，“通宵排队买房”的景象再次在北京、广州和深圳等城市上演。
出现这种情况可以说是既在意料之中又在意料之外。意料之中的是，在当前调控政策下，这种现象迟早要出现；而意料之外的是，没有想到这种现象出现得这么早。当前楼市调控政策以限购、挤压开发商资金链为主，尽管保障房建设也已开始实施，但是无论是从量上还是从覆盖的范围上，保障房都难以发挥其改变供需结构的使命。而土地政策也是简单的调整，对于闲置土地收回等做的并不是很到位，土地供给也很单一。
限购只能是暂时的压制住需求，但不能像大禹治水一样疏导需求，大坝筑得再高但不疏流的话，水总会溢出来。此次，刚需在11月集中暴发就是一个例子，限购并不是一个一劳永逸的办法，其只能为调控争取时间，但不能治本。房地产市场要想真正地回归理性还须调整供需方，供需平衡或者基本平衡才能让房价回归理性。
从目前的调控政策来看，需求因为限购等政策而减少，但这种减少只是临时的，随着时间的推移，越来越多的人将会获得购房资格，需求终将会释放出来。反观供给，开发商是供给的主要力量，在此轮房地产调控初始，因为调控政策挤压了开发商资金链，开发商为了生存只好采取“以价换量”的销售策略，供给也就相应增加，房价也开始走低，但随着资金回笼，开发商资金链运转回归正常，其降价压力减小，而需求并未减少，房价也就开始走高。
在房地产调控中，保障房是很重要的一环，其重要性就体现在能够改变供给结构，进而平衡供给和需求。但从实施的过程来看，保障房的选址偏离市中心，其数量相对于需求只是杯水车薪，其覆盖范围较小，保障房还只是“星星之火”，远未达到“燎原”之势。但这只“火种”要保留住，让其成长，最终将改变房地产市场供需力量。
中国最大的国情就是拥有众多人口，庞大的人口基数带来了巨大的需求，庞大的需求推动着中国经济的发展。这种需求也在推动着房地产市场的发展，但市场供应并未跟上需求的增长，或者说人为地造成需大于求，这就导致了房价迅速增长。但房子不是一种纯粹的商品，其关系着国计民生，居者有其屋一直都是中华民族的传统。所以，房地产市场不能完全由市场调控，居民基本住房需求还应由政府来调控，保障房就是政府调控楼市的利器，通过保障房建设来满足居民基本住房需求，保障房的购买与二手房交易则按照政府指导来进行，而高档商品房则由市场来调控。刚需由保障房来解决，改善性住房需求则由商品房来解决。
在此轮调控中，地方政府也有不“光彩”的一面，在中央政府坚持房地产调控从严从紧的时候，由于出让金仍是一些地方“土地财政”的“支柱”，一些地方政府在私底下“小动作”不断，通过一些政策的微调促楼市回暖。其实对于土地出让金，政府可以不收取，以土地出让金入股，让开发商建设符合规定的保障房，这样就能平抑地区房价，还能改善民生。而地方政府想要财政增长，就不要在土地出让金上动脑筋，要在经济发展上多谋划。在房地产市场没有放开的时候，地方政府也没有土地出让金收入，经济发展也让地方财政迅速增长，而现在只依靠土地出让金增加财政就是一种“懒政”和“惰政”的表现。
因此说，房地产市场回归理性的关键还在于政府的决心和作为。
