新浪乐居讯(编辑 陈海琼)11月上海二手房市场现暖冬行情，中介人员表示，很多购房者在赶年底最后一波行情，临近过年，许多银行完成指标，放贷放缓，购房者要赶在春节前提前入市；十八大后政策明朗，不少观望客也开始出手。浦东陆家嘴上房置换的陈经理说，自今年3月以来，二手房市场一直比较稳定，从目前接触到的客户来看，观望情绪较少。伴随挂牌量的减少，不少版块现“跳价、惜售”现象。
政策明朗化消散观望情绪 二手房市场现暖冬
11月二手房成交量逼近2万套，为近几年月度成交的高量，也创下年内新高，二手房市场呈现价稳量升的走势。宝山闸北、浦东陆家嘴等中介门店均表示，今年3月份市场转暖以来，二手房成交一直比较稳定，与以往年末走淡的行情相比，今年会出现暖冬。
主要负责宝山闸北片区的二手房中介小李说，“今年行情一直不错，租赁和买卖价格都平稳小幅上涨，没有大的波动，成交量也不错，今年下半年我们业务员的日子都比较好过。”
他同时指出，目前进入年底，许多完成放贷目标的银行对于放贷也不积极，越往后放贷审批流程越长，所以很多买房者会抢在年前入市；另一方面，十八大过后政策没有大的变化，不少之前观望的客户也纷纷入市了，导致整个市场接近岁末并不冷清。“今年应该是我们的大年吧，不过到春节市场会逐渐冷下来。”
资深媒体评论人梁志超表示，党的十八大后政策稳定趋向明朗，使得刚性和改善型需求出现集中释放；观望客中相当一部分改变预期，选择在年末行情稳定前入市，11月二手房市场呈现价稳量升的走势。此外，挂牌价出现1%-3%的微涨，从议价空间等指标来看，目前市场与六七月较为类似。
21世纪上海区域分析师罗寅申指出，十八大对楼市的影响，我认为更多在于精神层面，即人们的预期转变。首先十八大期间，住建部部长曾表态，“短期内不会退出限购政策”、“对于楼市调控，中央政府时刻准备应对”。对于上述话语的解读，最为主流的言论为“虽然未来短期内楼市调控政策难有明显松绑可能，但只要市场不是大幅急剧反弹，就不会调控加码。”在楼市于长达2年多的调控周期内逐步产生较强的适应性时，该言论对市场交投的正面意义无疑大于负面。而一旦市场信心逐步确立，楼市大量躁动已久的潜在买气必然从此前积压谷底喷发，楼市长期存在“买涨不买跌”的的市场规律所带来的影响也再次浮现。
其次作为十八大报告中最为振奋人心的“倍增计划”与城镇化，这样的发展目标无疑为房地产市场中长期持续发展提供了市场机会，也在部分人士对我国经济未来通胀及货币贬值担忧的同时强化了住宅保值属性的价值。在目前我国除房地产以外，其他投资渠道仍较窄的当下，如此庞大的收入分配及城镇化目标一经公布，中国楼市所面临的消费热潮可想而知。
高端市场现平稳上升之势
11月，上海二手房市场报告显示，改善型买家大量入市。
浦东陆家嘴上房置换的陈经理说，自今年3月以来，二手房市场一直比较稳定，可能由于调控两年了，大家都适应了这种环境。他指出，区域内目标客户主要为中高端改善型，近两周成交一直不错。
据21世纪不动产上海区域市场研究部板块抽样调查显示，闵行北、普陀大华、浦东张江等板块，300-600万元的经济型联体别墅成交较为活跃，目前二手别墅成交仍呈现平稳上升态势。
21世纪不动产上海区域市场研究部黄河滔表示，宏观2012年二手房市场，已出现明显回暖，细观二手别墅历史成交趋势及2012年的表现，其与整体二手房市场保持同基调，故预计全市二手别墅年末成交有望延续维稳或向上的态势发展。其中以经济型别墅为主。
据一位二手房门店经理介绍，临近年底，部分外籍业主回国，抛售以回笼资金，导致板块局部二手别墅价格出现10-20%的降幅，对成交产生促进作用。
挂牌量减少 跳价惜售现象显现
网上房地产数据显示，6月底，上海二手房挂牌量为16.2万套，而截至12月13日，二手房挂牌量为14.9万套，减少约8%。
黄河滔认为，进入12月初，二手房整体表现平稳，挂牌放量的速度和质量，将直接影响房价的变化。
不少中介人员表示，朝向、位置较好的优质房源在前3个月去化后，补充房源量明显不足，各户型、面积段的优质房源挂牌量更是“触底”。
据21世纪不动产上海锐丰长风板块区域经理胡明锋介绍，现在上门客户诚意度较高，而且趋于年内或近期买房；但从部分挂牌业主来看，其交涉时普遍跳价5-10万元。如早前一位客户看中一套安居曹杨苑90平米的两房，原价223万元。双方看完房后，房东立即加价至230万元；有些客户资金承受力较强的，就马上签订合同，以免再生意外。但不是所有购房者都能接受这种突发涨价的情况。如上述这类接受跳价的置换型刚需，其能够承受的价格变动也就在总价的5-10%。
进入12月，受11月成交表现影响，挂牌量整体虽然保持平稳，但上门挂牌、网上挂牌的业主明显没有以前积极；甚至购房客上门，业主会一直推脱没空，情节轻的就拖延时间，情节较为重的直接加价5-10万元，或者二次加价，令购房者进入购房预算权衡，从而继续拖延时间。
黄河滔认为，此前二手房已逐步重回量价齐升的阶段，大幅提升未来市场利好期望值，进一步使业主产生“惜售”心态，12月份跳价现象也较前几月更为频繁的出现。在供需及预期优势逐步趋向卖方市场的背景下，不排除未来“惜售”现象将出现扩容。但因部分购房者仍具理性且楼市整体不具大涨空间，该现象扩速也不会太快。
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