郁亮坦言，“小房子”其实很难做，建造成本相对来说要高许多，溢价空间又很小。万科即使精打细算，包括硬软装在内的每平方米成本也需要550元和1000元。而如果完全不计成本，纯粹以舒适度和科技含量为考量，极具概念性和超前性的15平方米极小住宅，含软装在内的建造成本超过了100万。
问题是，有谁愿意花100万买一间仅有15平方米的小房子呢？
在广州市西郊金沙洲广佛高速边，矗立着一座奇怪的建筑物，它只有6层高，外观像一个闭合的圆环—这让它的每个房间都能见到光。
它叫万汇楼，是万科针对低收入人群微型房市场的另一个实验。
这是一个以租为主的项目，2008年9月正式推出，有近300套居住单元，最多可容纳1800人居住，房间面积在30平方米到50平方米之间，租金大概每个月在400元到600元之间—低于周边市场租赁价格。
外界把万汇楼称作廉租房，但它的主导者并非政府。
万科在自己招拍挂获取的土地上，投资4600万元打造了这个项目。在它推出之前的三年内，王石在内部发起了两次海螺行动，并与英国的公益组织联手，从社会学的角度来研究如何给房子带来更多人文感觉。2004年，他们曾去参观了英国北部一个名叫Port Sunlight的小区。这是100多年前的一位肥皂厂商兴建的，800栋住宅里曾居住着他的3400位工人，整个社区按照轴线规划，住宅围绕着轴线上的公共建设和教堂，大片方形的绿地围绕着住宅，人车分行。
这样的工厂小镇在那个时期颇受关注，一些企业主想为工人带来更人文的生活，甚至是改造人性，这里是一个闭合的社会体，但在价值观上也备受争议。反乌托邦的英国作家奥威尔便从中获取了灵感。
眼下，万科的一只脚已经踏进了福利与公益事业里。
由于这个项目是王石拍板要做的，因此开始是由集团董办来推动，请了一家叫做城市实践的香港设计团队来负责。窗花和地板砖都是专门定制的，而外墙则采用了预制技术。
作为这个“保障性住房”的实际控制人，万科制定了一系列规则—让人们像生活在公社里一样，自愿合作，和谐共处—这多少泛着罗伯特·欧文的新和谐村式的光芒。
要想进入这样一个“公社”，需要通过审核。
由于租金便宜，想要进入万汇楼的人很多。管理万汇楼的是一个叫做管理处的机构，一共有6个人，其中只有一个人是万科物业专职员工，其余5个人则是来自万科的志愿者。
万科给万汇楼规定的入住条件是：年收入不得高于3万元人民币，在本地没房、没车，比政府的保障房更宽松的一点是：租户可以是外地人。
人们可以通过网上或实地向万科申请住房，当有人离开时，万科就通知排队的人来填表。目前，堆在万科管理处的申请表足有6厘米厚。申请者填过表格之后，还要经过万科的面试，如果管理处感觉情况跟表上不符，就不会接纳，也曾有人因为被发现有车，而被劝退了。因为住的人少，管理处跟居民都认识，也会在聊天时互相了解收入状况。
万汇楼里甚至还有一种被称为“邻里守望”的管理机制，让住户自治。楼里大大小小的决议实施的是“民主集中制”。“听证会”和民主决议在QQ群“万汇情缘”里解决。差不多所有的集体大事都是在这里讨论通过的。实际负责召集讨论和定调的，最终还是管理处。
曾志是万汇楼经营中心经理雷发平手下的5名志愿者之一。他最初是广州万科物业的员工，在2008年，他报名成为万汇楼的管理志愿者之一。他和他的妻子也租住在这里。
曾志和另几位管理者，每个月组织一次公益活动，每周则组织居民进行一次公共扫除。他们还根据各户的卫生指标给每个租户打分。
居住在这里的人可以通过参加公共服务项目来减免租金，比如保安巡楼和保洁服务之类的。
为了营造社区和居住者的幸福感，万科设计了很多公共娱乐区域。万汇楼的两侧有篮球场，在中庭下面，有一个巨大的地下室，里面有乒乓球台、电脑室和社区书库。此外，围楼的形状，也远比城市中流行的大型外廊式集合住宅建筑更容易形成一个内向交流的空间。这里有公共会客厅，甚至还有练琴房。管理处还贴上了标语：“筑就一个美好的开始”，“暂栖万汇楼且待冲天时”，“梦开始的地方”。
从外界来看，这栋楼像是一个独立存在的世界。它原本只设置了一个出口，直到两年前，王石来视察后，觉得过于封闭，才把出口增至4个，但进出仍要打卡。
万科最初是想把这样的房提供给农民工住的。
从设计之初，它便被确定为一个纯粹的低收入住宅，是任何进入城市的劳动力都能够付得起租金的居所。万科万创设计管理中心研发总监钱源说，这是第一原则。钱源参加了其中一次海螺行动。
但令这家公司和它的设计伙伴感到尴尬的是，农民工们并不买账—他们宁愿花相同的钱住城中村里更大的房—尽管那里条件恶劣，但一套两居室可以住上8个人，万汇楼规定一套房子最多只能住6个人，而且不“鼓励”情侣和夫妻之外的人士合租。
万汇楼反倒吸引来了许多刚毕业的大学生和收入尚低的公司人。山东人焦丽如住在4楼。她大学毕业后在广州白云区一家公司工作，先后住过几处“握手楼”—楼间距只容过一两个人，房间里不见阳光。有一天她从志愿者的QQ群里得知万汇楼招募租户的消息之后，便跑来看楼。最终她成为了第二个入住万汇楼的租户。
万科给了万汇楼三年的实验期，王石一直想把它做成一个可以广泛复制的项目。
万科一位内部人士对《第一财经周刊》说：“要研究清楚，起码要一两年，现在大家都没想清楚。实验的意义，就是要得到经验，或是教训。”
万汇楼在运营过程中还是陆续遇到了许多现实问题。
成本和投入是其中最大的一项。比较广州另外两种运行成熟的廉租房—城中村内的农民房和工业园区中的配套宿舍—无论哪一种，其土地成本都几乎可以忽略不计。而万科要拉低万汇楼的土地成本，可行的办法只能是利用城市的边角地块。
“我们反对以高标准试验建筑的方式建设低收入住宅，然后通过政府大量补贴的形式去拉低成本，这显然不是可持续的和有普遍意义的做法。”钱源说。
在广州的城中村里，全框架的楼房建造，6层左右的高度，每平方米的建安成本可以控制在700元之内。而万汇楼要保证高品质又不能将成本拉得太高。在经过反复计算之后，万汇楼每平方米的建安成本差不多是800元左右。
这直接引发了土楼设计师与工程组之间的矛盾。设计师认为房子应该具有人文关怀，想让项目变得更加国际化；而工程组则强调成本与实用性。比如，设计师认为，万汇楼应该主推两室一厅的房型，让外来务工人员能够带着孩子在广州安家，但工程组却主张做成一室一厅，他们发现大多数务工人员的孩子不在身边，最大原因是无法进入广州学校就读以及广州的高额学费—这样的社会问题并非一个“两室一厅”可以解决。两者争执不下，便把这样的问题交给目标消费人群决定。可是，当设计师将调查表中60%的人倾向的两室一厅做成样板间呈现出来之后，这群人却反戈了—他们没想到30平方米的面积做成两室一厅是如此局促。
投入建造资金也几经周折。一开始万科就把它当成了一个公益性的实验项目来操作，并未规定盈利指标，但也让它的资金投入变得十分有限。最终董事会从万科的企业公民基金里拨出了1500万元建造万汇楼。但在实际操作中，这笔钱远远不够，其中的差额又由广州万科拨款补足。
按照市场行情，每套套内面积在30平方米到40平方米左右的房屋，租金可以定在600元/月。而万科为了把人群从城中村—那里的地理位置往往具有优势—吸引过来，还是在此基础上进行了调整。这意味着投资回报周期也得因此而延长。
更现实的问题则是万汇楼与周边居民区的矛盾—没有人愿意与“贫民”做邻居。万汇楼的存在，甚至影响了万科其他正常的商业项目。
兴建万汇楼的消息一传出，与万汇楼一墙之隔的万科四季花城小区就有人跳出来反对。
此时这个小区已经建到第八期。听说附近会出现一个“贫民窟”，而且可能跟他们共享小区里的公共设施，一些人炸了。同样的地块，四季花城卖到了9000元/平方米。一平方米的售价抵得上万汇楼一套房两年的租金。
