2007年6月，建设部曾发布了一份“买房风险提示”，特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护，有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，都不符合法律规定，不受法律保护。尽管主管部门明确表态过，但受到利益的驱使，包括北京在内的全国，一些农村集体组织、投资公司还是不断在打“小产权房”的主意，各地“小产权房”也是屡打不绝。至2013年，京郊类似“北五环、地铁旁、精装现房9万/套起”、“10万一套起，特价精装现房出售”等穿着马甲的小产权房仍屡屡现身。
“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府 而不是国家颁发产权证的房产。这是城乡一体化的产物。小产权房、乡产权房有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集 体所有者，外村农民根本不能购买;另一种是在集体企业用地或占用耕地违法建设的。大产权即完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权的本质区别在于土地使用权。通俗的解释，买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”。
小编采访了2012年在沙河地区购买了小产权房的赵先生，购买之后赵先生更深层的忧虑在于，购买了小产权房之后，他与他的妻儿能不能享受到这个城市居住者应有的福利与尊严。他买小产权房的理由是买不起市里的房子只能买这种小产权的房子，而且也相信政府最终会宽容，让小产权合法化。
虽然地处北京市北五环外的沙河地区，但当笔者来到这里时，还是看到了不少前来来咨询的购房人。
“我们一共有1000多套房，现在就剩200套左右了，价格都是每平米5000多，而且不限购。销售很火爆，要买得抓紧。之前有4种户型，但现在只 省32平方米和46平方米2种了。如果觉得小，可以买2套连在一起的把墙打掉，这样会大很多。”工作人员边介绍边把笔者领进了样板间，“我们的房子都是精装修，买了后只需要拎行李就可以入住了。家具我也送您，您自己买点小家电。上个月一个温州的投资商买了100套呢!”
但随后该工作人员拿出的合同却并不是购房合同，而是一份《房屋租赁合同》。租赁期限为20年。
对此，上述工作人员坦言，“我们项目拿的是工业用地，没有缴纳土地出让费用，跟村里合作，所以才会有这么低的价格。否则不可能有这样的价格。”笔者同时注意到，合同中载明的房屋交付日期为2014年8月31日。
到底是 “ 投资” 还是买房?
已经买房的季先生在采访中表示，销售员告诉他，在北京，靠近地铁的城郊出租屋，32平米的房子可以按每月最低1200元出租，而购房款总额均摊到月，只有600余元，无论是自己住还是投资，都是绝对物超所值的。如果购房人想要出售房产，可以在支付5000元管理费后，将其签订的合同上交，公司将把合同乙方更改为新的购房人姓名，房价及其他条款一律不变。因为所有的产权登记和更改等操作都在公司内部进行，所以，购房人不但不会受到限购政策的限 制，还避免了因为房产转让而发生的纳税问题。”
“不管是以什么形式出现，他们不但卖的是没有建成的房，而且这房的建设用地也使得永远不会有产权证。”季先生表示。
季先生说，“作为该项目的执行方，租赁方似乎早已充分认识到这种行为的严重后果。因此，作为甲方，他们还特地在合同中做出了这样的约定，‘由于……无论何种原因的政府拆迁或政府机构的禁止行为，造成任何一方无法履行全部或部分合同……本合同自动终止，且甲方不对乙方承担任何责 任;乙方自行承担投资风险，不得向甲方主张任何形式的补偿或赔偿。’”
一项调查显示：有60.28%的人认为自己可以选择购买小产权房;85.96%的人支持小产权房合法化;76.3%的人认为小产权房合法化将会拉动房价下降。
纵观全国的小产权房基本上都是开发商建设和开发商组织村民建设的违法建筑。从严格意义上来说，通过城市化的进程，每个城市的土地已经国有化。但是国家并不能百分之一百地承担原村民城市化之后的 生计，因此给了集体与个人利用土地谋福利、谋生存的机会。小产权房正是在这一契机之下快速无序增长，这也是社会转型中必不可少的阵痛。
从目前的情况来说，让私房流通起来，还很困难，出台的新政策，还是解决历史遗留问题，还是针对发放房产证的建筑物给予定性。还是在既往的土地政策上给予延续。做太大的变革很不现实。”
