博华物业与业主的矛盾，事实上由来已久。资料显示，自2009年6月入住以来，因为物业服务质量等问题，业主与博华物业曾有过多起冲突，媒体也曾多次对该小区进行过报道。较为恶性的一次事件是，2010年7月，媒体报道龙亭家园保安不让该小区业主的私家车进入小区。双方争执过程中，约有七八名保安手持铁棍和带铁钉的木棍，将两户业主打伤。
变标疑云
资料显示，天津博华物业管理有限公司是二级资质物业管理企业，成立于2006年4月，注册资金500万元，隶属于北京汇嘉怡和企业管理有限公司。目前在天津共有5家分公司，其已接管煦园新居、龙亭家园、尚佳新苑、晋丰大厦、新隆轩、金科大厦等项目；总面积约55.6万平方米。
多名业主向新金融记者反映，他们在购房时，销售人员及公开宣传资料上宣传的物业顾问是戴德梁行，物业管理是天津天孚物业，并非现在的博华物业。
天津市物业管理招投标服务中心网站上的信息也证实，天津中新信捷房地产开发有限公司开发的“龙亭家园”项目，于2007年6月5日在天津市物业管理招投标服务中心开标、决标，经过评委的评比、打分，招标人以综合评定最高分为中标单位，确定中标单位为天津天孚物业管理有限公司。
公开资料显示，天津天孚物业管理有限公司是天津物业管理一级企业，是天津唯一一家进入中国物业管理100强的企业。
令当时众多业主感到疑惑的是，在没有得到任何公开解释的情况下，天孚物业在中标后不足一月，蹊跷退出龙亭家园项目，接手方却变成了仅为二级物业的博华物业。
天津市物业管理协会网站显示，博华物业正式接管龙亭家园项目时间在2007年6月30日，项目经理为戴喜武。
针对龙亭家园实际物业服务企业与中标单位不符合的情况，天津市物业管理招投标服务中心一位工作人员明确表示，这种现象是违规的，不合理的。
天津融耀律师事务所律师沈雁群认为，既然是天孚物业中标，那么自然应该由天孚物业来从事龙亭家园的物业管理服务。如果博华物业拿不出令人信服的接管龙亭家园物业服务的正规程序，那么不具备法律效力。
新金融记者就此致电天孚物业，对方明确回复该项目并不由其接管。
博华物业的戴喜武经理，在接受新金融记者采访时则表示，龙亭家园业主入住时，均是与博华物业签订的物业服务合同。他以其于去年初刚调来此、对过去的招投标详情并不了解为由，并未正面解释龙亭家园物业为何由天孚突然变更为博华这一疑云。
之后，博华物业于2007年11月，又成为龙亭家园二期尚佳新苑项目的物业中标单位。
有业主提供的录音显示，博华物业的工作人员承认，博华物业之所以能接下由中新地产开发的项目物业，跟两者的关系是分不开的。“博华物业，跟中信地产的关系，类似兄弟的家族企业那种关系。”
涉嫌违规
除此之外，博华物业还被多名业主指责为了谋取更多利益而涉嫌违规经营。最多的争议便是涉嫌多卖停车卡。
“按照小区规划，实际上龙亭家园只有500个车位，但我们总共12座高楼，共计2000多户人家，车位远远不能满足。”业主李建民说，博华物业涉嫌多发停车卡，所发停车卡应该远远不止500张，最客观的事实是，晚上八点一过，停车场基本找不到车位，成了现实版的抢车位。
多发停车卡这一质疑，新金融记者从戴喜武那得到了证实。据其介绍，物业公司共发放了100张临时停车卡。“增发停车卡，是业主委员会主动要求的，主要是为方便业主亲属、朋友过来探访用的。”
据博华物业工作人员介绍，小区车位产权仍然归开发商所有，由物业公司进行管理。车位的收益，博华物业与开发商六四分成。另外，有一部分持有车卡的车主并没有停车手续，这是开发商当时卖房时承诺给一些业主的。
据悉，龙亭家园地下车位按照排量的不同，每月收取300元——500元的费用。
更让李建民感到不解的是，小区业主申请不到车位的情况下，物业却允许外来人员将车停在地下。“我晚上开车进小区时说是来串门的，说明天才能走。门岗说可以，但要六十元停车费。经过还价后收了我四十元，并只给了三十元的票。后来我找到物业对此提出质疑，物业说严格上是不允许的，但为了方便可以通行。”
与此同时，也有业主反映物业人员涉嫌私下售卖电梯卡给外人，以便从事一些诸如送奶、家政等活动。一个最直接的侧证是，家政服务等小广告卡片，屡屡发放在各个楼层的业主门前。
行业乱象
事实上，博华物业与业主的矛盾，只是这个行业症结的缩影。
物业公司作为营利性企业，追求利益最大化，自然是其主要目的。然而，由于物业管理水平的高低不齐、行业潜规则的盛行，以及部分业主恶意拖欠物业费等多方面原因，造成眼下整个物业行业纠纷不断，矛盾突出。一边是业主不满，一边是物业喊冤。
最直接的事实是，国家明文规定业主入住时，开发商严禁与收取物业费挂钩。可眼下的客观事实是，业主在办理入住时，必须先签订物业协议并交纳一年左右的物业费，方能入住，这基本成了一个行业潜规则。
对此，天津融耀律师事务所律师沈雁群解释说：“物业公司跟开发商是不同的主体，这种将物业费跟交房手续绑定的协议对于业主来说，相当于霸王条款，是不合规的，物业公司和业主间的服务关系是在交房完成后才形成的，物业将缴交物业费作为办理交房的前提条件，是倒置了这种关系，可以说是对业主的一种要挟”。
一方面业主要求物有所值，却苦无解决途径，只好拒缴物业费以示不满；另一方面物业公司频频诉苦，称做楼盘物管成本高、辛苦而又利润低，却舍不得离开，甚少退出。双方的口水战屡见不鲜。
这样就形成一种恶性循环，导致一些物业公司在具体服务时，为了保证能有相对固定的利润，谋求利益最大化，就压缩服务质量和物业管理水平、侵占业主资源，管理方式简单粗放。
最为典型的例子是2009年集小区开发商以及业主身份于一身的潘石屹与小区物业之间的矛盾。彼时，潘石屹在自己博客上刊登一篇文章，说他居住的建外SOHO小区，在北京下雪的那天断电停暖，他说，社区当时停暖、停热水，室内温度不足3摄氏度，已经到了崩溃的边缘。
“在信息不公开的情况之下，业主失去了监督的权利，给物业公司留下了较多不作为的空间。物业公司有很多牟利空间，自然他们不愿意离开。侵犯业主共同拥有的财产、利益，已经成为行业潜规则”，一位业内人士告诉新金融记者。
据他透露，物业公司的权限范围、责任归属、收费依据等等都是和业主发生争执的矛盾点，大多数业主是在不知情的情况下被物业公司侵占了利益。
并且一旦出现纠纷，业主维权成本相对过高。国内现行的做法为，通过业主委员会来监督物业公司，但业主委员会成员多是非专业人士，对物业管理业务并不熟悉，就可能在实际监管中产生疏忽。并且业主委员会也存在成立难、发挥作用小等问题。
“许多业主维护自身利益意识不强，这也使得业主委员会很难开展具体事宜”，业主李建民说道。
事实上，据了解龙亭家园业主委员会曾多次试图与博华物业进行沟通，最终却难有一个让双方都满意的方案。
国内业主与物业之间的矛盾由多方面构成的，既有开发商的遗留问题，也有业主认知度的原因等。而物业管理行业发展又较为迅猛，相关政策、消费理念，以及企业对服务理念的认知都难以及时跟上，因此物业管理难免遇到障碍。并容易形成两败俱伤之局。上述业内人士认为，物业管理出现问题后，容易使得小区共有的昂贵设施维护不力受损，从而使房产降值，业主得不偿失、因小失大。
知名公共问题专家舒可心认为，物业管理问题是一个大系统，每个节点的责任构成责任链，断了一个链子，这个系统就会运转不良。
“一方面业主需要反思自己的问题，要有维护小区的意识；而物业公司则要遵守契约精神，不尽责就必须淘汰”，他说道。
(文中龙亭家园业主均为化名)
物业管理问题是一个大系统，每个节点的责任构成责任链，断了一个链子，这个系统就会运转不良。
来源：新金融观察报
