作为上世纪90年代第一批涉足工业园开发的企业之一，天安数码城不但在业界积累了良好的口碑，也摸索出了自己独特的产业地产经营模式。在接受《中国经营报(博客，微博)》记者采访时，天安数码城集团总裁戴宏亮反复强调：产业地产的核心是要解决如何为实体经济服务的问题。不论是提出“城市产业综合体”概念，还是不断为入园中小企业搭建投融资平台，天安数码城都在以实践兑现“国家、荣誉、责任、激情、创新”的企业理念，实现“引领区域产业升级和价值提升”的发展愿景。
《中国经营报》：“产业地产”是一个新概念，不同地产公司对此的解读也不尽相同，作为业界的代表性企业，天安数码城如何解读“产业地产”这一概念？天安数码城做产业地产的路径选择和模式演变又是怎样的？
戴宏亮：经过22年的摸索与实践，我们深刻领会了城市化发展过程中最核心的一个理念，即“产业构筑城市未来”。一个城市的发展，仅有铁路、公路、基础设施投入，或者仅有房地产的住宅和商业开发，是远远不够的。为了防止城市产业空心化，必须要有产业实体支撑，这是城市经济结构中不可或缺的一个重要部分，是城市可持续发展、惠益百姓和造就社会实质繁荣最有实际推动力的中坚力量。
天安数码城的发展经历了四个阶段。第一个阶段始自1990年，立足于传统的工业园区开发。第二个阶段是1995年~2000年，数码和商贸的概念开始传入国内，传统的厂房转型为工贸大厦，开启工贸园阶段。第三个阶段是2000年~2009年，类似于现在最常见的科技园、软件园，通称为科技产业园。
第四个阶段，针对我们的产品形态和服务功能，我们在全国第一个提出“城市产业综合体”的概念，它最大的特点在于打造以企业为核心的产业生态环境。通过引导人才、资本、技术、信息、市场、商务、政策等要素的聚集，在企业空间聚集中形成上中下游完善产业链，建立产业配套服务体系，通过产业链间的互动发展，最终形成产业集群的聚变，建立强大的内生机制，成为新产业和新业态的发源地。
随着城市化进程的发展，后工业时代的到来，“城市产业综合体”的概念比较贴切地反映我们产品的特征。
商业模式的发展，反映了国家的宏观经济大背景的变化。实际上现在地产市场也到了细分市场的阶段。我们所专注的产业地产，区别于以万科为代表的住宅地产、以万达为代表的商业地产和以华侨城为代表的旅游地产，是因为我们始终把产业放在第一位，以构建产业经济服务聚集平台为推动力，在以都市经济圈为纽带的城市发展建设中做出自己的独特贡献。产业地产相对于其他地产模式来讲，投资额高，回报期长，所以其他地产公司不愿意做，但这些事情正是我们的强项，也是中央鼓励的、地方政府欢迎的。
产业地产的核心是要解决两个问题，一是产业发展如何与城市发展互动融合，即要解决好工业化与城市化的联系。二是如何更好地服务实体经济。而中央宏观调控的目的也是希望地产能够跟产业实现融合和对接。未来10年甚至20年，产业地产会有一个大发展的历史机遇。
《中国经营报》：要帮助成长型中小企业进行发展，首先就是要解决中小企业融资难的问题。天安数码城有没有帮助园区内中小企业进行融资的平台？
戴宏亮：现在国家对于中小企业融资的扶持力度还很不够，所以我们在园区建设和运营过程中，着力建设针对入园企业的投融资服务平台。
首先，我们有战略合作的创投公司，并新成立了全资下属的创新基金，针对园区企业，以物业租金和现金的形式，联合政府和其他基金，进行股权投资。在入园之前，通过我们的评估之后，就可以得到创投公司的扶持。我们只做创业期和成长期的风投和天使基金，而且也会有自己的选择标准，处于高成长性行业、有发展潜力、管理团队也值得信任的公司，我们会优先给予扶持。这其实也是我们物业的资本化过程。
第二，我们有关联的小额贷款公司，与我们一起在全国各个城市携手拓展，这也弥补了企业短期的现金不足。
第三就是银行、担保等融资体系。我们现在基本上与所有的国有银行、商业银行包括外资银行都有合作。以天安数码城为桥梁，再加上担保等公司，可以针对园区成长性企业，做一些一般情况下银行不愿意做的贷款融资服务和产品创新。
《中国经营报》：这种物业资本化在天安数码城的盈利模式中是否占有很大的权重？
戴宏亮：产业地产的盈利模式区别于传统的住宅地产，实际上是三个方面投资回报的组合。
首先，销售必须保持一个重要比例。如果没有充足的销售额，就难以支撑规模化的开发建设。住宅产品、部分的商业产品会直接销售，这与传统地产区别不大，只是我们的产品类型更为丰富，并且面对的客户主要是企业。总部楼、产业大厦、研发大厦等产品，也会部分直接销售。
其次，我们会自己持有部分物业经营，赚取租金，并在未来物业升值之后取得收益。
第三部分就是用各种方式将持有的物业资本化。
天安数码城已在全国13个城市拥有14个园区项目，形成“两洲两圈”的战略发展布局，版图覆盖环渤海经济圈、长江三角洲、珠江三角洲和西南经济圈四个活跃经济圈。 基于对宏观经济趋势的深刻理解，以及对目标客户群需求的准确把握，我们打造了三条不同功能的产品线：城市型产业园、生态型产业园和主题产业园，每个园区都有各自针对的客户群体。多元的业态确保了入驻企业不同需求的创新环境，在行业内也树立了领先地位。
(作者：林立丰 靖建强)
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