“每天都有很多人打来电话问什么时候开盘，我们也很无奈，现在真的卖不了。”位于北京北五环亚奥板块内的润泽公馆销售人员对乐居记者说。
??新浪乐居深度报道记者 董文艳 滕敏/文
??“不是我们不卖，是实在不知道预售许可证什么时候能批下来，现在亚奥区域大部分项目都是如此。”位于北京北五环亚奥板块内的润泽公馆销售人员对乐居记者说。 乐居一线汇总报道》》
??去年9月，该项目以均价26000元/平米开盘，经历了区域大幅升值后，项目周边现房现已卖到4.2万元/平米。“在蓄客量不错的情况下，开发商显然不愿意按建委规定，以不高于去年同期的价格推售新房。”一位项目内部知情人士说。
??“建委压了好多证，大家都在排队等。加上一些项目肯定不能赔钱卖，要来回磨价格，现在都还在探讨解决办法。”世联地产北京公司执行董事刘春岩告诉乐居记者，北京世联代理的4、5个项目也因此要延期开盘。
??5月的北京，因定价过高而被迫搁置推盘计划的开发商应不在少数。4月以来，随着政府强调，不再为报价高于此前成交价和周边同质商品房的新盘发放预售许可证后，失去定价权的地产商们正加入到逐渐升级的“预售证之战”中。观望僵持之下，部分开发商开始寻求突围，通过剥离精装修费用、计入赠送面积摊薄均价、转售现房等策略，以打破定价之困。
??“要么去试一试，要么就等一等。”21世纪中国不动产副董事长卢航说。4月以来，这一心态渐成主流。地方政府从地产商手中接管了定价权，但地产商并未束手就擒。他们使出的应对之策，在同行中，已经引起普遍的观望。能走多远，取决于政府默认与否。而在这场定价攻防战中，最重要的主角购房者会是赢家么？
??突围之策各出奇招
??和亚奥板块的润泽公馆一样，位于北京海淀区上地的华润橡树湾项目也正遭受预售证困扰，其最后一期房源仍在等待开盘中。
??去年，橡树湾四期销售均价3.6万元，由于整体销售业绩不错，开发商把最初准备在去年发售的房源留至今年。据知情人士透露，今年该项目曾以6.3万元的均价报批，终因涨幅过高被拒。
??五一节前，新浪乐居记者致电华润橡树湾售楼处，一售楼员称，此次开盘的房源因尚未取得预售许可证，房源具体售价待定，“均价大致在5万—5.5万元/平米。”对于价格上涨的原因，该销售人员称项目的装修标准进行了提升，且周边房价都在涨。
??这并非孤例。预计6月开盘的保利春天里三期，现在也在申请预售证的过程中，价格待定。其二期均价在15000-16000元/平米，但当前该区域市场指导价已达19196元/平米，这意味着，三期定价将高于二期，势必触发政府的预售红线。
??自4月10日以来，北京市住建委主任杨斌强调，政府将不再为定价高于此前成交价和周边同质商品房价的新盘发放预售许可证后，现阶段，项目报批销售的程序也逐渐趋严，开发商需要提供预售方案、资金监管方案、小区前期销售情况等资料，并填写大量表格。
??然而，预售管理的定价红线之下，随着一季度销售回款和贷款到位，充裕的现金流为大多数开发商增加了等待的底气。“他们不怎么缺钱，本来三四月要开盘的，等到五六月份再说，这个心态占了主流。”兰德咨询总裁宋延庆说。
??“何况有些项目如果半年拿不到预售许可证，也就卖成现房了。”东汇置地CEO刘东告诉乐居记者，尽管如今北京现房备案制也有收紧之势，一些开发商看重的仍是实实在在的定价权。
??不过，依然有一些伺机而动的开发商正在为拿到预售证而积极奔走。北京大兴一别墅项目工作人员告诉记者，他们预计6月份开盘，预期售价约5万元/平米。该项目周边房价多在2万元/平米左右。在明知政府不可能审批通过的情况下，现在他们将原本赠送的地下一层面积算入合同面积内，在总价不变的情况下摊薄单价。
??上述项目总经理说，目前项目已开始蓄客，“预售许可证应该没问题。”
??而已于4月9日拿到预售许可证的万科新里程，其应对策略，在精装修项目中或许更有借鉴意义。位于房山区的该项目采用预售价格与装修价格相分离策略，目前成交均价在16067元/平米，购房者还需单独签订装修合同。
??“这也是为了保证审批价格过关的无奈之举。”接近该项目的一位内部人士说。单独拿出的精装修费用被要求一次性付款，这间接提高了购房者的首付比例。市场上采用此种销售方式的项目成交率都不是特别高。开盘三周后，万科新里程项目去化仅占推盘总量的三分之一。
??但是，对于那些价格上调幅度较大的项目来说，分离精装修费用的功效似乎微乎其微。“比如那些从两万八调到四万八、从八万多调到十二万的项目，很难靠转移有限的精装修费用拿到预售证。”卢航说。
??对于大多数开发商而言，压成本，保利润或许才是是最直接的方法。在成本可控情况下，开发商调整销售节奏，取一部分预售证先走量。或者压缩装修成本，降低门、窗等配置质量。“毕竟我们也不能一味等下去，还是要做好应变准备。”世联地产刘春岩说。
??定价对攻战谁是赢家
??据了解，目前在北京新纳入限价房体系的产品中，除了自住、改善型商品房外，高端盘内的非普通商品房也被划入价格监管和预售引导序列。住建部主任杨斌曾公开表态，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，政府将暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。北京市住建委网站显示，4月，北京13个新获得预售许可证的住宅项目中，其中有一半以上报价都在2万元以下。
??这意味着，如今地产商将要为取得预售许可证在定位项目价格上花更多的心思。“这对开发商并不公平。”高策地产服务机构董事长陶红兵说。政府现在单方面改变了交易条件，毕竟，开发商当初付出很多资金成本拿地，政府并没有对房屋销售价做过限定。
??政府将调控之手，强势伸向定价环节，引起了预料之中的无声反抗。一个明显的迹象是，在逐渐升级的“预售证之战”背后，开发商的观望进一步收窄了供应量，供需矛盾有愈演愈烈之势。根据亚豪机构数据统计显示，5月，北京预计仅有23个项目开盘入市，相比去年同期33个项目开盘销售，楼市供应已明显缩水。但需求热度不减。截至4月18日，北京市2013年新建商品住宅共成交40484套，成交面积达428.29万平米，创下近三年同比时期的历史新高。
??供需严峻使得房价仍存上涨趋势。房地产学会副会长陈国强认为，政府这一限价政策短期或许有效，但长期却会埋下房价报复性反弹的隐患。根据东汇置地检测数据，四月前三周北京市新建商品房成交均价为21804元/平米，相比3月仍环比上涨1329元/平米。
??“这注定只是个短期的政策。”卢航说。虽然现在开发商都堵在拿预售证的路上，但终究还是要卖房子。政策如果不放开，市场会陷入僵局。一旦放开，新房价格仍有上涨的可能。
??为了实现房价调控的目标，严控预售证，对于这一强有力的新房限价之手，北师大房地产研究中心主任董藩认为，“政府不仅违法，还违背经济规律。”然而，在明知政策不受市场欢迎的情况下，“现阶段，政府也只能这么做。”陈国强说。
??面对政府人工制造的房价窗口期，亚豪市场总监郭毅认为，购房者依然应该把握机会，及时出手。“看到合适的项目还是抓紧买吧。”毕竟，对购房者而言，倘若市场实际价格与政府限价产生过大差距，不排除市场上再度产生倒卖房号现象，这将使他们支付额外的购房成本。
??“每天都有很多人打来电话问什么时候开盘，我们也很无奈，现在真的卖不了。”前述润泽公馆的销售人员这样对乐居记者说。
