??新浪乐居讯(编辑 卢振侠)春节原本是万家团圆的喜庆日子，可对于泰富御山郡(天鹅芳邨)的业主来说，却截然不同。日前，有泰富御山郡的业主向新浪乐居编辑爆料，称其小区业主，春节前因国土证缩水、地下车库涌水等问题维权时，情绪过激损坏收费停车场收费铝合金杆，被刑事拘留月余。据了解，在其反映的该小区“管理费收取不明晰、国土证使用年限缩水、公共区域被占用”等问题中，在惠州的一些小区同样存在。在3.15到来之际，新浪乐居编辑深入市场，探究惠州那些已被侵权却不为人所维的事件。
??起因
??泰富御山郡十大问题遭投诉
??在业主阿良(化名)向编辑提供的资料中，有关泰富御山郡小区物业存在的十大问题，成为业主维权的焦点。
??1、 物业公司擅自更改小区招牌给贵州茅台使用
??2、2011年6月发生严重的地下室冒水及梁柱爆裂事故，经广东省建科院鉴定后，证实是项目建设未做抗浮工程导致。经惠城区规划建设局协商，开发商对出现的问题进行了修葺，但加固工程结束后未见验收合格报告，现又不断出现多处涌水的情况。
??3、 开发商占用小区公共物业并出租，如部分架空层变相外租、公共广场违规建收费岗亭等
??4、开发商的未售住宅、商铺、地下商场，已交楼4、5年，开发商未按规定缴纳维修金
??5、物业公司长期未出示公摊明细表，开发商的商铺、商场和未售物业从未缴纳物业管理费
??6、开发商随意提高小车收费、电动车管理费价格未有出示物价部门批复的收费许可证
??7、物业公司对小区消防、电梯和门禁等监控设备、设施的完善和使用情况未尽到管理职责
??8、小区存在多处违章搭建，擅改规划等情况
??9、部分业主的房产，开发商未按购房合同履行搬离国土证使用年限，违约导致国土证年限与购房合同不符
??10、自来水二次供水出现过发臭的情况，业委会要求开发商公示住宅、商业、消防三个供水系统的管网图。
??日前该小区业主维权的核心也在于上述多个问题没有得到妥善的解决。据阿良介绍，维权活动完全出于业主自发，当天并未有物业公司方面的阻挠，所以没有发生直接冲突。“只是后来部分业主过于激动，把公共广场的收费铝合金杆折弯了三根！”阿良回忆，“当天晚上折弯收费杆的业主就被派出所的人传讯配合调查，2月1日下午四点这两位业主被再次传讯到新村派出所调查，到2月2日下午5点，派出所给其中一个业主的家属正式下了刑事拘留通知书，原因是‘涉嫌故意毁坏财物’。”
??现场
??地下车库仍然在滴水 架空层挪作他用
??2月25日，新浪编辑前往问题项目采访，就业主提出的地下车库涌水的情况进行实地了解。据业主提供的资料显示，这个位于小区地下二层的停车场，面积共有9353㎡，在2011年6月17日，受几日强降水天气的影响，地下水位急速增高，造成负二层地下室部分柱体及梁开裂。针对事故，惠城区城乡规划建设局组织相关技术人员，并邀请广东省建筑科学研究院专家对现场进行了查勘。经鉴定认为，该项目裙楼部分出现上浮现象，应对地下室进行抗浮加固处理，并对因上浮受到破坏的构件进行加固处理。
地下车库冒水（早先）
??“这个地下室加厚了30厘米，梁柱也做了加固工程！”据阿良介绍。在阿良的带领下，编辑察看了出现大量涌水的地方。在地面与墙体的交接处，被开出了一条几厘米宽的水槽，与平整的地面对比显得有些奇怪。虽然地面加厚了30厘米，但乐居编辑仍然看到地面上和墙体上仍然留有弯弯曲曲的裂缝痕迹。而在地下排风系统的天花上也仍然存在滴水的现象。在C区停车位的地方，墙体上明显一条裂逢，残留着水流涌出的痕迹，表面嵌入几个螺丝钉。“这个部分经过灌浆处理。”阿良介绍，“对于地下室涌水的问题，我们业主想知道的是，已经做了抗浮加固工程，验收合格报告为什么没有出来！”
??小区四栋的楼下，全封闭的架空层让整栋楼看起来有点怪，据阿良介绍，这些原本属于业主活动区域的架空层被开发商封闭起来，准备出售出租给别人。“在我们全体业主的强烈反对下，才保留下来，还给我们业主！”这个摆放了乒乓球台的架空层，虽然使用权交付给了业主，可是全封闭的围墙，让人进入后感觉十分憋闷。
??维权
??是否被侵权 市民至今还有模糊账
??据了解，泰富御山郡业主的维权行由来已久。新浪编辑在百度搜索中随便键入“泰富御山郡、天鹅芳邨”字样，便弹出几百条有关收费、管理、经营方面的问题投诉。据阿良称，入伙后一年后即2009年12月份业主就曾因“物业管理费收取标准”和“公摊费用不明细”等问题进行过维权，此后的几年时间里也曾因“开发商延迟交楼”、“地下车库渗水”等问题进行过多次维权。
广告收益去向不明
??事实上，与泰富御山郡业主遭遇同样的维权难的业主还有很多。在仲恺某楼盘居住的张先生也遇到过同样的维权问题。“A区的架空层一直以来都是业主的活动区域，可是物业却想封闭起来外租做商场，经过业主的强烈反对才作罢！”张先生介绍，“看似业主赢了，可是只有我们知道为了这个结果，我们付出什么代价！”据张先生称，为了维护业主权益，业主自发成立业委会，可是成立业委会却遭到物业的层层阻挠。“我们的好几个业主都被打了，一些业主收到了恐吓！”
??被侵权维权路难行，而在采访的过程中，有过半市民甚至对自己是否被侵权都全然不知。编辑就泰富御山郡业主反映的“将公共广场违规建收费岗亭”的问题采访市民时，有市民称：“开发商收停车管理费不是理所应当的吗？不存在侵权！”而有些市民则认为：“物业收取的管理费应该是归全体业主所有，不应该落入物业自己的腰包！”当编辑提问：“是否知道小区公共区域的广告收益去向何处时？”有近7成的市民表示，不清楚，没想过。
??律师
??业主维权要依据相关法律法规条例
??乐居编辑就管理费收取、国土证使用年限缩水等问题咨询了广东指针律师事务所曾越华律师。他指出，物管公司收取的管理费，超出管理成本以外的收入是属于全体业主所有。“这管理成本包括员工工资、园林绿植的更换维护费用等。物管公司的管理费使用明细应该向业主出示！国土证缩水的问题则要判断开发商出售物业时是否事先告知，若没有告知买受人导致买受人物业使用年限缩水的，损失由开发商承担。“有些业主的维权意识不是很强，而有些业主维权事实上却找不到相应的法律依据，因此我建议业主维权则应该严格依据相关的法律法规！”
??编辑曾就阿良反映的“开发商应该为未售物业缴纳管理费”的问题，查阅《广东省物业管理条例》，该条例第四十一条明确规定，物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。事实上，在许多小区，未售物业管理费却由入住业主公摊的事情却是比比皆是。
??对于上述编辑提问的公共区域广告收益归谁的问题，也早有《物权法》规定，建筑区划空间范围内应属于全体业主共有，物业公司把公共区域出租做广告，必须事先与业主商量，至少得经50%的业主同意，才能对外出租。广告位出租收益应属于全体业主所有或列举名目，用于除物管之外的小区公共空间的建设。据了解，一个人口密集、档次较高的封闭小区，各种广告加起来，物业每年能收数万元甚至近十万元的广告费。而这笔钱最终流向何处，只有物业公司清楚。
??“我们只是想要个美丽家园！”在泰富御山郡1月27日的维权现场，业主称。而这样一个心愿，又是多少正在或已经被侵权的业主们的心声？业主维权路到底有多难？
