??新浪乐居讯（编辑 张彦飞）商品房预售许可证是正规楼盘正常销售的必备条件，然而在西安市场上，诸多楼盘都在用着不同的办法，提前进入销售期，有些楼盘内部团购，有些楼盘认筹排号，有些楼盘采用认购协议，也有不少楼盘摒弃了银行按揭的客户，只选择全款或分期的购房者。几年来，西安楼市涌现出不同结果的代表，简单来看以下几个楼盘比较典型。
??先机代表楼盘：徘徊中购房忐忑中入住
??楼盘一：紫郡长安。紫郡长安位于朱雀路南端，自2008年开始推向市场，以低价和大优惠吸引了很多购房者，然而由于没有预售许可证，也让很多人望而却步，当时，紫郡长安可以通过交通银行办理按揭。2010年拿到第一个预售证，结束了为期近两年的无证销售，而价格也由无证时期的4200元左右直线拉升，到2012年时，新房销售价格达到7000元左右。目前一期业主已入住，当时没有购房的人都很后悔。
??楼盘二：江林新城。江林新城位于丈八东路与子午大道交汇处向南300米，自2009年推入市场，由于无证，初期签订认购协议，价格3500左右，开发商承诺购房者可以先付30%首付，待证件齐全后再办理按揭。比较无奈的是，直到交房期到，预售证也没有办下来，在业主们的多次维权之后，才确定先交房入住，直到2012年底，预售证下来，银行按揭陆续放款。目前江林新城新推房源价格7000元左右，先期购房业主表示自己很幸运，而且买房之后两年不用还房贷，减轻了不少压力。
??风险代表楼盘：延期交房无底线
??楼盘：锦业国际。锦业国际位于丈八六路与锦业二路交汇处东北角，2010年入市，当年销售便被市房管局进行了处罚，并下发了“整顿房地产市场公告”和“关于责令停止销售违法楼盘活动的通知”，要求房产企业按通知立即整改。2011年4月因为相同的原因又被查封一次，至今，锦业国际仍无预售证。据了解，原本约定2012年交房，可只盖了两层就停工。开发商表示，如果等不及，可以从西换到东，置换到15公里外的其他楼盘。而对锦业国际一直没盖起来的解释，则是工业用地转商业用地的手续两三年来没有办完。
??中性代表楼盘：规划缩水勉强完成
??楼盘：香克林小镇。香克林小镇位于凤城三路中段，2008年初亮相，当然也是在没有证的情况下，第一批购房者，据了解是以最低2600元左右的价格买入，当时能看到的项目整体规划大致可分6大板块开发，并包含小学等社区配套，该楼盘2009年底取得预售证，价格也一路走高，2012年底均价9000元，目前报价均价7000元。然而自一期完成后，再无后续消息，所规划的六板块大盘已荡然无存，小学等社区配套自然也消失。
??过渡性贷款——居家贷 无证楼盘销售新花样
??探访西安市多个楼盘，大多数还是按照预售证来销售，但也存在不少开发商先收认购金签认购协议的方式进行销售，除了那些传统的无证销售模式，目前西安市场上还出现了新的花样。
??西安城南某大型社区，在没有取得预售证的情况下，同银行推出“居家贷”这样一个贷款产品，与普通银行按揭模式相雷同，不同之处为首付四成，贷款利率是8.64%，且贷款时间短，据开发商介绍，这个贷款产品主要就是针对近期有意向购房的客户，在取得预售证之前用“居家贷”来守住购房者，当预售证下来，可转为普通银行按揭。
??律师观点：没有预售证进行售房，开发商的行为违反了中华人民共和国住房和城乡建设部相关规定，属违规售房。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”从房地产调控政策出台之前的实际情况来看，很多楼盘在取得预售证之前，甚至五证不齐的情况下就能轻松地获得销售回款，而开发商在充沛的资金背景下，补办或者滞后一些时间就能把五证办理齐全。“对于国家有关机关的行政管理而言，以罚代管无法制止开发商的违规销售行为。”
??笔者观点：抢先机来风险大，延期交房改规划，若是心动又着急，至少也得大楼盘。
